Moradia em São Félix da Marinha
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Moradia T3 com 459 m² em São Félix da Marinha, Vila Nova de Gaia, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 059 057 €, 41,2% acima do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 5 casas de banho de 459 m², construído em 2012, certificado energético B. Localizado em rua Leira do Monte, 27, freguesia de São Félix da Marinha, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Esta villa possui um amplo terraço no telhado com deslumbrantes vistas para o mar, ideal para entretenimento ao ar livre e relaxamento, complementada por uma grande garagem e a possibilidade de construção de piscina.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €750,000 está €309,057 (29.2%) abaixo do valor justo avaliado de €1,059,057. Isso sugere que a propriedade está subvalorizada em comparação com os padrões do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,059,057 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €750,000 situa-se €309,057 (29.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de rua Leira do Monte, 27 de €864,421 (€1,883/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €864,421, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,059,057 (€2,307/m²), uma diferença de €309,057 (29.2%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Leira do Monte, 27 | Imóvel em análise | €750,000 | €1,634 | — | 88 | 64 |
| rua João Paulo II S / N | Ativo | €449,000 | €1,978 | 21.1% | 75 | 77 |
| rua da Amieira, 320 | Ativo | €650,000 | €2,234 | 36.7% | 78 | 64 |
| São Félix da Marinha · 439271 | Ativo | €750,000 | €2,381 | 45.7% | 75 | 73 |
| rua São Félix, 279 | Ativo | €605,000 | €1,613 | 1.3% | 65 | 71 |
| Mediana | €627,500 | €2,106 | 28.9% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dado o valor justo de €1.059.057, a propriedade a €750.000 apresenta uma atrativa oportunidade de arrendamento de longo prazo para investidores, com um retorno bruto de 4,5%. A localização suburbana próxima ao Porto, aliada a taxas de criminalidade mais baixas e a amenidades locais suficientes, aumenta a sua atratividade para inquilinos estáveis e de longo prazo. Arrendamento familiar Esta casa de 3 quartos é bem adequada para arrendamento familiar, aproveitando os recursos escolares adequados da área e o ambiente amigável para famílias. A preços refletidos numa significativa diferença de 29,2%, torna-se uma escolha convincente para famílias que buscam opções habitacionais acessíveis perto da cidade. Compra e manutenção Os investidores que buscam uma estratégia de compra e manutenção podem beneficiar-se do preço atual da propriedade, abaixo do valor justo, permitindo um potencial de valorização a longo prazo. A sólida classificação de condição de 85/100, juntamente com taxas de criminalidade geríveis no bairro, torna esta propriedade uma adição promissora a qualquer portfólio de investimento focado no crescimento a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco elevado de rotatividade de inquilinos que pode impactar o fluxo de caixa e aumentar os períodos de vacância.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 810 600 €
- Capital próprio necessário
- 210 600 €
- Prestação mensal
- 2796 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,1 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -1347 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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