Apartamento em Paranhos
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Apartamento T3 com 79 m² em Paranhos, Porto, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 205 324 €, 17,9% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: soalho de madeira e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 79 m², no 3º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui uma área de estar incomumente espaçosa para o seu tamanho, e a sua proximidade com o Pólo Universitário oferece um potencial de aluguer significativo para estudantes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €250,000 está €44,676 (21.8%) acima do valor justo de €205,324, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada no mercado atual. Este desalinhamento sugere desafios potenciais na realização de uma revenda lucrativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €205,324 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €250,000 situa-se €44,676 (21.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de Paranhos, Porto, Porto de €264,362 (€3,346/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 43/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €264,362, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €205,324 (€2,599/m²), uma diferença de €44,676 (21.8%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paranhos · 1908cf | Imóvel em análise | €250,000 | €3,165 | — | 38 | 69 |
| rua de Dom João Coutinho, 108 | Ativo | €180,000 | €2,647 | 16.4% | 56 | 74 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 4a7dc6 | Ativo | €240,000 | €3,158 | 0.2% | 35 | 76 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 090188 | Ativo | €270,000 | €2,411 | 23.8% | 42 | 68 |
| rua de São Gens | Ativo | €249,000 | €1,992 | 37.1% | 30 | 66 |
| Mediana | €244,500 | €2,529 | 20.1% | 39 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O imóvel, com um preço de €250,000, está sobrevalorizado em comparação ao seu valor justo de €205,324, indicando uma diferença de 21.8%. Com um rendimento bruto de 5.4%, o investimento pode ter dificuldades em atender às expectativas de retorno numa área suburbana com uma classificação de condição de apenas 43/100. Compra e manutenção Investir neste apartamento como uma estratégia de compra e manutenção pode ser desafiador devido à sua posição sobrevalorizada em relação ao valor justo. A pontuação do bairro de 69/100 mostra potencial, mas o preço atual limita a valorização potencial a longo prazo. Arrendamento para famílias Embora o imóvel ofereça rendimentos razoáveis, a sua posição sobrevalorizada a €250,000 em comparação ao valor justo diminui a sua atratividade para fins de arrendamento a famílias. A vizinhança proporciona comodidades decentes, mas a condição do imóvel pode afastar famílias que procuram situações de habitação de maior qualidade.
Riscos
Possível Rotatividade de Inquilinos Os inquilinos podem experienciar instabilidade devido a uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70, sugerindo um risco maior de rotatividade do que o desejado neste contexto de investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 316 312 €
- Capital próprio necessário
- 116 312 €
- Prestação mensal
- 876 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -320 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras52 907 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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