Apartamento em Laranjeiro e Feijó
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Apartamento T2 com 80 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 305 088 €, em linha com o preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 80 m², certificado energético C. Localizado em rua Damião Peres, 11, freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Este apartamento conta com uma cozinha remodelada recentemente, equipada com electrodomésticos de alta qualidade e com amplas opções de armazenamento, complementada por layouts de quartos tradicionais que otimizam o espaço para uma vida confortável.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €280,000 está €25,088 abaixo do valor justo de €305,088, indicando uma avaliação ao preço justo. Isso posiciona a propriedade de forma competitiva no mercado, refletindo seu preço razoável dadas as condições atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €305,088 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €25,088 (8.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de rua Damião Peres, 11 de €307,188 (€3,840/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €307,188, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €305,088 (€3,814/m²), uma diferença de €25,088 (8.2%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Damião Peres, 11 | Imóvel em análise | €280,000 | €3,500 | — | 70 | 72 |
| Caparica e Trafaria · 023c3e | Ativo | €297,500 | €4,250 | 21.4% | 65 | 76 |
| Caparica e Trafaria · 956b5e | Ativo | €275,000 | €3,929 | 12.2% | 65 | 74 |
| rua do Armeiro-Mor, 6 | Ativo | €270,000 | €3,699 | 5.7% | 65 | 73 |
| parque da Paz | Ativo | €257,000 | €3,954 | 13.0% | 62 | 72 |
| Mediana | €272,500 | €3,942 | 12.6% | 65 | 74 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 3,9%, alinhando-se com as expectativas de mercado para uma estratégia de buy-and-hold. Dada a sua análise de valor justo, o apartamento fornece uma oportunidade de rendimento estável sem exposição significativa a flutuações do mercado. Value-add renovation Com uma pontuação de condição de 68/100, existe potencial para valorização através de reformas que melhorem a atratividade e a rentabilidade da propriedade. No entanto, tendo em conta o seu estado de valor justo, o nível de investimento necessário pode não gerar retornos substanciais no mercado atual. Long-term rental O apartamento está bem posicionado numa vizinhança com uma classificação de qualidade de inquilinos de 72/100, sugerindo uma demanda de arrendamento estável. A avaliação justa indica que, embora não seja uma pechincha, continua a ser uma opção viável para gerar rendimento de arrendamento consistente. Not ideal for Arrendamento de curta duração, Alojamento estudantil.
Riscos
Risco de recessão económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, existe ainda um risco potencial de uma recessão que poderia afetar o valor da propriedade e a renda de aluguel, especialmente dada a pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100, que indica taxas moderadas de retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 316 587 €
- Capital próprio necessário
- 92 587 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -482 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras20 625 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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