Moradia em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Moradia T2 com 54 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 328 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 248 430 €, 24,3% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 54 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. A propriedade possui uma Licença de Alojamento Local e um histórico comprovado de operação turística, demonstrando uma forte procura com excelentes classificações de hóspedes e um rendimento próximo de 10%.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €328,000 está significativamente acima do valor justo de €248,430, marcando uma sobrevalorização de €79,570 (32.0%). Investidores potenciais devem ter cautela devido a essa disparidade.
Avaliação
Valor justo estimado em €248,430 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €328,000 situa-se €79,570 (32.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €328,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €231,541 (€4,288/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €231,541, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €248,430 (€4,601/m²), uma diferença de €79,570 (32.0%) face ao preço pedido de €328,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 5da059 | Imóvel em análise | €328,000 | €6,074 | — | 74 | 74 |
| rua 14 de Outubro | Ativo | €260,000 | €3,662 | 39.7% | 80 | 74 |
| rua de Alcântara, 580 | Ativo | €475,000 | €6,597 | 8.6% | 75 | 74 |
| travessa do Campo | Ativo | €217,000 | €4,340 | 28.5% | 76 | 71 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 143f78 | Ativo | €318,500 | €3,747 | 38.3% | 75 | 84 |
| Mediana | €289,250 | €4,044 | 33.4% | 76 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada, com um valor justo que é 32% inferior ao preço de listagem, comprometendo o potencial de rendimento do arrendamento. Com um rendimento bruto de 3,6% e condições avaliadas em 75/100, o arrendamento a longo prazo pode não fornecer um retorno atraente neste mercado. Alojamento para estudantes Apesar de uma classificação decente do bairro de 74/100, a natureza sobrevalorizada da propriedade a €328,000 sugere uma procura limitada para investimentos em alojamento para estudantes, dado o significativo desvio de avaliação. O rendimento de 3,6% fica aquém em comparação com outras opções de alojamento para estudantes mais viáveis disponíveis no Porto. Comprar e manter Dada a avaliação atual, esta estratégia de comprar e manter é questionável, uma vez que a propriedade está 32% acima do valor justo. A valorização a longo prazo esperada não justifica o investimento, dado tanto o elevado preço de listagem quanto o rendimento modesto de 3,6%.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, há uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a custos de vacância aumentados e redução do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 355 198 €
- Capital próprio necessário
- 92 798 €
- Prestação mensal
- 1149 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -612 €
- Preço328 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 566 €
- Imposto do Selo (escritura)2624 €
- Imposto do Selo (crédito)1574 €
- Escritura, registo e banco2287 €
- Obras7147 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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