Moradia em Santa Maria, São Pedro e Sobral da Lagoa
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Moradia T4 com 192 m² em Santa Maria, São Pedro e Sobral da Lagoa, Óbidos, à venda por 370 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 296 301 €, 19,9% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 192 m², construído em 1992, certificado energético D. Localizado freguesia de Santa Maria, São Pedro e Sobral da Lagoa, concelho de Óbidos, distrito de Leiria. Esta propriedade apresenta vistas panorâmicas deslumbrantes do Castelo de Óbidos, da Lagoa de Óbidos e do Oceano Atlântico a partir de uma posição elevada em um amplo lote de 1.060 m².
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €370,000 está €73,699 (24.9%) acima do valor justo de €296,301, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que potenciais investidores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €296,301 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €370,000 situa-se €73,699 (24.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €370,000 face à base da zona de Santa Maria, São Pedro e Sobral da Lagoa, Óbidos, Leiria de €434,301 (€2,262/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €434,301, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €296,301 (€1,543/m²), uma diferença de €73,699 (24.9%) face ao preço pedido de €370,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Maria, São Pedro e Sobral da Lagoa · a8077e | Imóvel em análise | €370,000 | €1,927 | — | 60 | 59 |
| Lourinhã e Atalaia · 15e3dc | Ativo | €245,000 | €1,571 | 18.5% | 70 | 58 |
| travessa Armando Miguel Germano, 5 | Ativo | €285,000 | €1,516 | 21.3% | 55 | 59 |
| Lourinhã e Atalaia · 86cdc0 | Ativo | €415,000 | €1,804 | 6.4% | 60 | 48 |
| Tornada e Salir do Porto · dc5d77 | Ativo | €140,000 | €915 | 52.5% | — | 59 |
| Mediana | €265,000 | €1,544 | 19.9% | 60 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €370,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €296,301, resultando numa diferença notável de 24,9%. Com um rendimento bruto de 6,6%, o investimento pode lutar para corresponder às expectativas de desempenho de aluguer, tendo em conta o contexto económico sensível da vizinhança. Compra e manutenção Comprar esta propriedade requer reconhecimento do seu estado de sobrevalorização, uma vez que está listada 24,9% acima do valor justo, o que pode dificultar o potencial de apreciação a longo prazo. Embora a classificação média do bairro de 59/100 implique alguma estabilidade, a condição da propriedade (65/100) pode não atrair investidores em busca de crescimento futuro de valor. Renovação de valor acrescentado Investir numa estratégia de renovação de valor acrescentado pode ser arriscado, dado o preço pedido de €370,000, que excede o valor justo em 24,9%. Embora as melhorias possam aumentar o apelo da propriedade, a sobrevalorização inicial e uma classificação moderada da vizinhança podem dificultar a rentabilidade após as renovações.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 50/100 indica um risco substancial de recessões económicas a afetar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 453 036 €
- Capital próprio necessário
- 157 036 €
- Prestação mensal
- 1248 €
- Rentabilidade bruta
- 5,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -64 €
- Preço370 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2960 €
- Imposto do Selo (crédito)1776 €
- Escritura, registo e banco2388 €
- Obras59 012 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparables come from the surrounding municipality (~15km).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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