Apartamento em Nazaré
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Apartamento T3 com 86 m² na Nazaré, à venda por 540 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 219 765 €, 59,3% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 86 m², construído em 2020, certificado energético B. Localizado freguesia de Nazaré, concelho de Nazaré, distrito de Leiria. Característica Única: O sótão acabado não só proporciona espaço habitável adicional, mas também inclui um terraço privado perfeito para relaxamento e desfrute ao ar livre, aumentando o apelo da propriedade para turistas. Potencial de Investimento: A licença de Alojamento Local ativa permite rendimento de aluguer imediato sem necessidade de mais investimentos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €540,000 excede o valor justo de €219,765 em €320,235, representando uma sobrevalorização de 145.7%. Esta propriedade não é um negócio financeiro ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €219,765 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €540,000 situa-se €320,235 (145.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €540,000 face à base da zona de Nazaré, Nazaré, Leiria de €198,298 (€2,306/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €198,298, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €219,765 (€2,555/m²), uma diferença de €320,235 (145.7%) face ao preço pedido de €540,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nazaré · a80818 | Imóvel em análise | €540,000 | €6,279 | — | 84 | 54 |
| Nazaré · 1441a5 | Ativo | €465,000 | €2,853 | 54.6% | 70 | 53 |
| Nazaré · 831124 | Ativo | €379,000 | €3,267 | 48.0% | 75 | 52 |
| Nazaré · 603302 | Ativo | €0 | €0 | 100.0% | 82 | 59 |
| Nazaré · 144276 | Ativo | €420,000 | €2,258 | 64.0% | 74 | 53 |
| Mediana | €399,500 | €2,556 | 59.3% | 75 | 53 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade em Nazaré está sobrevalorizada, listada por €540,000 enquanto o seu valor justo é apenas €219,765, indicando uma grande diferença de 145,7%. Com um baixo rendimento bruto de 2,2%, os potenciais retornos de alugueres de curto prazo podem não justificar o preço pedido atual, especialmente dada a classificação moderada do bairro de 54/100. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção parece inviável, uma vez que o grande aumento de €320,235 acima do valor justo levanta preocupações sobre a valorização a longo prazo. A classificação média de condição de 86/100 e um rendimento de aluguel de 2,2% não compensam o alto preço de compra, tornando-o um investimento arriscado.
Riscos
Risco de Crescimento Económico Fraco A pontuação de estabilidade económica de 40/100 indica um risco significativo de declínio dos valores imobiliários devido a uma economia local fraca, o que pode afetar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 580 208 €
- Capital próprio necessário
- 148 208 €
- Prestação mensal
- 1821 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1460 €
- Preço540 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões30 500 €
- Imposto do Selo (escritura)4320 €
- Imposto do Selo (crédito)2592 €
- Escritura, registo e banco2796 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 37%).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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