Moradia em Alpendorada, Várzea e Torrão
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Moradia T4 com 56 m² em Alpendorada, Várzea e Torrão, Marco de Canaveses, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 155 762 €, 62,9% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de jardim, serra e rio. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, vigas à vista e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 56 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Alpendorada, Várzea e Torrão, concelho de Marco de Canaveses, distrito de Porto. Esta propriedade oferece vistas deslumbrantes sobre o Rio Douro e apresenta um jardim bem cuidado, perfeito para entretenimento ao ar livre ou para desfrutar de momentos tranquilos em contato com a natureza.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €420,000 está significativamente acima do valor justo de €155,762, representando uma margem de €264,238 (169,6%). Verdict: sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra e venda exigiria renovações substanciais para justificar um preço de revenda mais elevado, embora a listagem atual não seja favorável para lucros rápidos. Buy-to-let angle. Dada a yield bruta de 0%, a estratégia de rendimento de arrendamento precisaria depender da apreciação a longo prazo, pois o mercado atual não suporta retornos de arrendamento sustentáveis.
Avaliação
Valor justo estimado em €155,762 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €420,000 situa-se €264,238 (169.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €420,000 face à base da zona de Alpendorada, Várzea e Torrão, Marco de Canaveses, Porto de €139,574 (€2,492/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €139,574, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €155,762 (€2,781/m²), uma diferença de €264,238 (169.6%) face ao preço pedido de €420,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alpendorada, Várzea e Torrão · a808f0 | Imóvel em análise | €420,000 | €7,500 | — | 80 | 58 |
| Alpendorada, Várzea e Torrão · 3df637 | Ativo | €420,000 | €2,781 | 62.9% | 74 | 56 |
| Alpendorada, Várzea e Torrão · 6226ef | Ativo | €420,000 | €2,781 | 62.9% | 75 | 60 |
| Alpendorada, Várzea e Torrão · dc14d6 | Ativo | €420,000 | €4,242 | 43.4% | 78 | 64 |
| Alpendorada, Várzea e Torrão · fb2931 | Ativo | €420,000 | €2,800 | 62.7% | 80 | 62 |
| Mediana | €420,000 | €2,791 | 62.8% | 77 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de venda da propriedade de €420,000 ultrapassa significativamente o seu valor justo de €155,762, indicando que está sobrevalorizada em 169,6%. Com um rendimento bruto de 0% e uma pontuação de 58/100 na vizinhança, este investimento é pouco provável que gere um fluxo de caixa positivo no mercado de arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Investir nesta propriedade ao preço de venda atual representa um risco considerável, dado o seu valor justo de €155,762, sendo ogap de 169,6%. A falta de potencial de valorização, juntamente com uma pontuação de condição de 78/100, torna esta estratégia de comprar e manter pouco atraente num contexto semi-urbano de commuter. Arrendamento familiar A €420,000, esta propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €155,762, o que se traduz em um gap de 169,6% que prejudica o apelo para arrendatários familiares. Além disso, com a pontuação de vizinhança de 58/100, a propriedade pode não atender às expectativas das famílias que buscam qualidade e comodidades no seu ambiente de habitação.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos: Com os índices de estabilidade económica e de inquilinos a 55/100, existe um risco significativo de instabilidade na receita de aluguer devido a potenciais flutuações na economia local e taxas de rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 453 308 €
- Capital próprio necessário
- 117 308 €
- Prestação mensal
- 1417 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1740 €
- Preço420 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3360 €
- Imposto do Selo (crédito)2016 €
- Escritura, registo e banco2508 €
- Obras4524 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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