Apartamento em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena
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Apartamento T1 com 36 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 170 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 119 511 €, 29,7% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, jardim e renovado.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 36 m². Localizado em rua do Brasil, 10, freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui uma área exterior de 33m², adequada para jardinagem ou refeições ao ar livre, aumentando a sua atratividade apesar da necessidade de renovações interiores.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €170,000 está significativamente acima do valor justo de €119,511, representando uma sobrevalorização de €50,489 (42,2%). Esta discrepância indica que a propriedade não é um investimento favorável ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €119,511 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €170,000 situa-se €50,489 (42.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €170,000 face à base da zona de rua do Brasil, 10 de €123,283 (€3,425/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 45/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €123,283, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €119,511 (€3,320/m²), uma diferença de €50,489 (42.2%) face ao preço pedido de €170,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Brasil, 10 | Imóvel em análise | €170,000 | €4,722 | — | 43 | 72 |
| Barreiro e Lavradio · 001a82 | Ativo | €249,000 | €4,611 | 2.4% | — | 70 |
| avenida Dom Afonso Henriques | Ativo | €175,000 | €3,571 | 24.4% | 35 | 78 |
| rua de Cabo Verde, 16 | Ativo | €185,000 | €3,364 | 28.8% | 45 | 75 |
| rua do Ribatejo | Ativo | €190,000 | €3,276 | 30.6% | 42 | 73 |
| Mediana | €187,500 | €3,468 | 26.6% | 42 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Alto do Seixalinho tem um rendimento bruto de 5,4%, que, embora aceitável, não compensa o preço atual de €170.000, significativamente acima do valor justo de €119.511. Dada a sua natureza sobrevalorizada e uma classificação de condição de 45/100, os investidores potenciais podem enfrentar desafios para atrair inquilinos fiáveis a longo prazo. Arrendamento familiar Com a proximidade a escolas adequadas e uma orientação suburbana, a propriedade poderia atrair famílias; no entanto, a sua avaliação de €170.000 está 42,2% acima do valor justo de €119.511. Este gap substancial indica que a propriedade está sobrevalorizada, limitando potencialmente a sua comercialização para arrendamentos familiares na área. Comprar e manter O contexto de Alto do Seixalinho sugere uma procura estável por habitação, no entanto, o preço pedido atual de €170.000 ultrapassa amplamente o valor justo de €119.511, tornando o investimento sobrevalorizado. Como estratégia de comprar e manter, os retornos esperados podem não justificar o preço de compra elevado, especialmente considerando uma pontuação de condição de apenas 45/100. Não ideal para: Mercado de luxo, Arrendamento de curto prazo A localização suburbana da propriedade e as comodidades médias diminuem ainda mais o seu apelo no mercado de luxo e para arrendamentos de curto prazo, que exigem condições e preços premium. A sua sobrevalorização cria barreiras adicionais de entrada para estas estratégias, tornando-as menos viáveis neste contexto.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ser influenciada pela pontuação de estabilidade dos inquilinos de 68/100, indicando potenciais desafios em manter uma renda de aluguel consistente e aumentar as taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 199 868 €
- Capital próprio necessário
- 63 868 €
- Prestação mensal
- 573 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -160 €
- Preço170 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3072 €
- Imposto do Selo (escritura)1360 €
- Imposto do Selo (crédito)816 €
- Escritura, registo e banco1908 €
- Obras22 712 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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