Apartamento em Campo de Ourique
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Apartamento T1 com 45 m² em Campo de Ourique, Lisbon, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 322 500 €, 18,4% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 45 m², no 3º andar, construído em 1956, certificado energético D. Localizado freguesia de Campo de Ourique, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Caractérística Notável: O layout inovador do quarto inclui uma segunda zona versátil, ideal para um escritório ou berçário, aumentando a funcionalidade deste elegante refúgio urbano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €395,000 excede significativamente o valor justo de €322,500, tornando-o sobrevalorizada em €72,500 (22,5%). Os compradores devem abordar esta propriedade com cautela, dado o preço inflacionado em comparação com as expectativas de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €322,500 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €72,500 (22.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de Campo de Ourique, Lisbon, Lisbon de €305,390 (€6,786/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €305,390, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €322,500 (€7,167/m²), uma diferença de €72,500 (22.5%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Campo de Ourique · 5e63ce | Imóvel em análise | €395,000 | €8,778 | — | 78 | 82 |
| rua das Madres | Ativo | €259,000 | €5,180 | 41.0% | 80 | 79 |
| travessa do Rosário, 18 | Ativo | €420,000 | €10,000 | 13.9% | 74 | 84 |
| rua do Poço dos Negros, 67 | Ativo | €450,000 | €7,500 | 14.6% | 74 | 80 |
| Campo de Ourique · 91141f | Ativo | €395,000 | €9,634 | 9.8% | 79 | 90 |
| Mediana | €407,500 | €8,567 | 2.4% | 77 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de curta duração O preço atual de €395,000 está 22.5% acima do valor justo de €322,500, indicando que este investimento está sobrevalorizado para uma estratégia de arrendamento de curta duração. Com um rendimento bruto de apenas 3.2%, o retorno financeiro pode não justificar o elevado custo de entrada no competitivo mercado de arrendamentos de curta duração em Lisboa. Arrendamento de longa duração A €395,000, esta propriedade excede o seu valor justo em 22.5%, o que pode enfraquecer o seu apelo como investimento para arrendamento de longa duração. O rendimento de 3.2% não oferece um retorno convincente numa cidade onde os preços de arrendamento têm estado sob pressão e a concorrência está a aumentar. Compra e manutenção A tese de investimento para uma estratégia de compra e manutenção é desafiada pela sobretaxa de 22.5% sobre o valor justo da propriedade, tornando-a sobrevalorizada dadas as condições atuais do mercado. O baixo rendimento esperado de 3.2% diminui ainda mais as perspetivas de valorização a longo prazo num mercado de Lisboa saturado.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco potencial de 30% de alta rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 422 719 €
- Capital próprio necessário
- 106 719 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -799 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras1315 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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