Moradia em Lordelo do Ouro e Massarelos
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Moradia T1 com 50 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 180 328 €, 14,1% abaixo do preço pedido. A análise de 3 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e pés-direitos altos.
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Visão geral
Moradia T1 com 2 casas de banho de 50 m², construído em 1937. Localizado em rua do Campo Alegre, freguesia de Lordelo do Ouro e Massarelos, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade dispõe de uma charmosa área de lazer privada, perfeita para encontros ao ar livre, aumentando o seu encanto numa zona valorizada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €210,000 está significativamente acima do valor justo de €180,328, representando uma sobrevalorização de €29,672 ou 16,5%. Esta propriedade pode ser classificada como acima do valor justo nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €180,328 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €210,000 situa-se €29,672 (16.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €210,000 face à base da zona de rua do Campo Alegre de €157,400 (€3,148/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €157,400, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €180,328 (€3,607/m²), uma diferença de €29,672 (16.5%) face ao preço pedido de €210,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Campo Alegre | Imóvel em análise | €210,000 | €4,200 | — | 80 | 68 |
| praça dos Poveiros S / N | Ativo | €180,000 | €3,600 | 14.3% | 74 | 82 |
| Paranhos · 86cb58 | Ativo | €395,000 | €4,031 | 4.0% | 78 | 71 |
| rua Rinque, 7 | Ativo | €300,000 | €2,609 | 37.9% | 74 | 68 |
| Ramalde · ba3dea | Ativo | €220,000 | €3,607 | 14.1% | 79 | 76 |
| Mediana | €260,000 | €3,604 | 14.2% | 76 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €210,000, o que representa 16.5% acima do seu valor justo de €180,328, limitando o potencial de retornos fortes no mercado de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 4.9% e uma classificação de 68/100 para o bairro, a demanda por habitação de arrendamento pode não compensar suficientemente o alto preço de compra. Renovação de valor acrescentado Investir em renovações é menos apelativo para esta casa devido à sua listagem sobrevalorizada, pois excede o valor justo em 16.5%. Embora a classificação atual de condição de 81/100 forneça um ponto de partida razoável para melhorias, o potencial de valorização significativa é comprometido pela sobrevalorização inicial. Arrendamento familiar Esta propriedade não é ideal para arrendamento familiar dado o seu preço de €210,000, que está acima do limite de valor justo de €180,328. Embora a condição seja relativamente boa e possa atrair inquilinos, as dinâmicas do mercado na área suburbana do Porto sugerem que pode não estar alinhada com as expectativas de acessibilidade das famílias.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 67, existe uma probabilidade significativa de aumento de vagas que pode afetar o fluxo de caixa e exigir custos de locação mais elevados no futuro.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 219 674 €
- Capital próprio necessário
- 51 674 €
- Prestação mensal
- 783 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,6 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -306 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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