Apartamento em Misericórdia
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Apartamento T1 com 50 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 306 304 €, 21,5% abaixo do preço pedido. A análise de 4 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 50 m², no 2º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta uma cozinha aberta estilosa com equipamentos de alta qualidade, conferindo uma sensação contemporânea, enquanto as grandes janelas garantem abundante luz natural em todos os espaços.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €390,000 está significativamente acima do valor justo de €306,304, resultando numa situação de sobrevalorizada em €83,696 (27.3%). Este preço elevado pode desincentivar potenciais compradores à procura de valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €306,304 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €390,000 situa-se €83,696 (27.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €390,000 face à base da zona de Misericórdia, Lisbon, Lisbon de €268,632 (€5,373/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €268,632, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €306,304 (€6,126/m²), uma diferença de €83,696 (27.3%) face ao preço pedido de €390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Misericórdia · ec183b | Imóvel em análise | €390,000 | €7,800 | — | 85 | 90 |
| rua dos Sete Moinhos, 70 | Ativo | €299,000 | €5,436 | 30.3% | 80 | 84 |
| calçada do Conde de Pombeiro | Ativo | €285,000 | €5,182 | 33.6% | 80 | 88 |
| rua Marcos Portugal, 73 | Ativo | €335,000 | €8,816 | 13.0% | 80 | 80 |
| Campolide · 6d5576 | Ativo | €299,000 | €5,155 | 33.9% | 78 | 84 |
| Mediana | €299,000 | €5,309 | 31.9% | 80 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de listagem deste apartamento T1 de €390,000 representa uma diferença de 27.3% em relação ao seu valor justo, indicando um ativo sobrevalorizado para a estratégia de arrendamento de longo prazo. Dada a rentabilidade de 3.6% e a classificação forte do bairro de 90/100, os critérios financeiros não suportam o preço atual pedido. Comprar e manter A propriedade em Misericórdia, embora localizada numa área urbana privilegiada com alta procura habitacional, está acima do seu valor justo a €390,000. Apesar da área ter ótimas comodidades e qualidade de inquilinos estável, o potencial de valorização a longo prazo é afetado pela significativa sobrevalorização observada. Mercado de luxo Com um preço de listagem de €390,000, esta propriedade entra na faixa do mercado de luxo, mas ainda assim está 27.3% acima do seu valor justo, tornando-a sobrevalorizada. Apesar da sua classificação favorável de 82/100 em condição e localização desejável, a precificação não se alinha com as expectativas do mercado no segmento de luxo.
Riscos
Risco de volatilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 90/100, qualquer queda súbita poderia afetar desproporcionadamente inquilinos avaliados em 85/100, levando potencialmente a um aumento das taxas de vacância e a uma redução da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 416 787 €
- Capital próprio necessário
- 104 787 €
- Prestação mensal
- 1315 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -676 €
- Preço390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3120 €
- Imposto do Selo (crédito)1872 €
- Escritura, registo e banco2436 €
- Obras859 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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