Apartamento em Fânzeres e São Pedro da Cova
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 81 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, à venda por 215 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 181 371 €, 15,6% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 81 m², construído em 2026, certificado energético B. Localizado em rua Vasco da Gama, 292, freguesia de Fânzeres e São Pedro da Cova, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade é um espaço comercial convertido legalmente, com um plano aberto único e área de estar integrada, maximizando o espaço utilizável apesar da sua localização no cave.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €215,000 está significativamente acima do valor justo de €181,371, representando uma sobrevalorização de €33,629 ou 18.5%. Isso indica que a propriedade está acima do valor no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €181,371 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €215,000 situa-se €33,629 (18.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €215,000 face à base da zona de rua Vasco da Gama, 292 de €224,278 (€2,769/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 28/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €224,278, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €181,371 (€2,239/m²), uma diferença de €33,629 (18.5%) face ao preço pedido de €215,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Vasco da Gama, 292 | Imóvel em análise | €215,000 | €2,654 | — | 20 | 73 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 8750de | Ativo | €325,000 | €2,321 | 12.5% | 35 | 74 |
| rua Campaínha, 139 | Ativo | €180,000 | €5,625 | 111.9% | 45 | 76 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · ba5b61 | Ativo | €259,000 | €1,850 | 30.3% | 45 | 73 |
| Ermesinde · 38c270 | Ativo | €220,000 | €2,157 | 18.7% | 58 | 66 |
| Mediana | €239,500 | €2,239 | 15.6% | 45 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Este imóvel não é um investimento adequado para arrendamento familiar devido ao seu estado atual de sobrevalorização, com uma diferença de 18,5% em relação ao valor justo. Além disso, a sua baixa classificação de condição de 28/100 sugere preocupações significativas de manutenção que podem afastar potenciais inquilinos que procuram habitação familiar. Arrendamento de longo prazo A propriedade, com um preço de €215,000, não é ideal para investimentos em arrendamento de longo prazo, pois está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €181,371. Além disso, com um rendimento bruto de 0%, este investimento pode não gerar rendimento suficiente para justificar o preço de compra. Comprar e manter Investir nesta estratégia de comprar e manter não é recomendado, dado o gap de 18,5% em relação ao valor justo e a propriedade estar sobrevalorizada. A baixa pontuação de condição de 28/100 levanta preocupações sobre a valorização capital a longo prazo, uma vez que podem ser necessários custos significativos de renovação para atrair futuros compradores ou inquilinos.
Riscos
Risco de Dependência Económica A propriedade pode estar sujeita a flutuações económicas, dado que a sua classificação de estabilidade económica é de 70/100, o que indica uma vulnerabilidade moderada a mudanças no mercado.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 295 961 €
- Capital próprio necessário
- 123 961 €
- Prestação mensal
- 753 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -961 €
- Preço215 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5656 €
- Imposto do Selo (escritura)1720 €
- Imposto do Selo (crédito)1032 €
- Escritura, registo e banco2016 €
- Obras70 538 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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