Moradia em Cristelos, Boim e Ordem
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Moradia T2 com 89 m² em Cristelos, Boim e Ordem, Lousada, à venda por 110 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 62 934 €, 42,8% abaixo do preço pedido. A análise de 39 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 89 m², construído em 1977. Localizado em travessa Doutor António Meireles, freguesia de Cristelos, Boim e Ordem, concelho de Lousada, distrito de Porto. Esta propriedade conta com um encantador quintal repleto de árvores de fruto e um poço, oferecendo elementos exteriores únicos que realçam o seu carácter tradicional e potencial para entusiastas da jardinagem.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €110,000 está significativamente acima do valor justo de €62,934, com uma diferença de €47,066, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em aproximadamente 74,8%. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda exigiria consideráveis renovações para aumentar o apelo da propriedade, alinhando-se com as necessidades do mercado, antes de mirar numa revenda a um preço mais elevado. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 6,9% (€633/mês), a estratégia de renda foca em capturar o mercado familiar suburbanos neste bairro misto, atraindo inquilinos a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €62,934 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €110,000 situa-se €47,066 (74.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €110,000 face à base da zona de travessa Doutor António Meireles de €70,946 (€797/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 39/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €70,946, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €62,934 (€707/m²), uma diferença de €47,066 (74.8%) face ao preço pedido de €110,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Doutor António Meireles | Imóvel em análise | €110,000 | €1,236 | — | 30 | 59 |
| Cristelos, Boim e Ordem · 483b49 | Ativo | €159,900 | €640 | 48.3% | 35 | 62 |
| rua das Lavadeiras do Vale de Sousa, 116 | Ativo | €180,000 | €180 | 85.4% | 55 | 59 |
| Lodares · cfe02d | Ativo | €110,000 | €775 | 37.3% | 22 | 54 |
| rua Doutor Afonso Quintela, 716 | Ativo | €250,000 | €836 | 32.4% | 40 | 61 |
| Mediana | €169,950 | €708 | 42.8% | 38 | 60 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar A propriedade em Cristelos oferece um rendimento bruto de 6,9%, mas o seu valor justo de €62,934 destaca que está sobrevalorizada em 74,8%. Considerando o carácter suburbano e a orientação familiar da área, este investimento pode enfrentar desafios na atração de inquilinos a longo prazo devido à sua classificação de condição de 39/100. Arrendamento a longo prazo Embora a propriedade apresente um rendimento bruto de 6,9%, o seu preço atual de €110,000 excede significativamente o seu valor justo de €62,934, indicando que está sobrevalorizada. Além disso, com uma pontuação de qualidade de bairro de 59/100, o potencial para uma demanda consistente de arrendamento a longo prazo pode ser prejudicado pela condição da propriedade e pela dinâmica do mercado. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter para esta propriedade parece menos favorável, uma vez que está sobrevalorizada em 74,8% em comparação com o seu valor justo de €62,934. O rendimento moderado de 6,9% aliado a uma baixa pontuação de condição de 39/100 sugere que a valorização a longo prazo pode não compensar o elevado preço de aquisição atual.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O imóvel enfrenta um risco devido a uma pontuação de estabilidade económica de 55/100, indicando uma potencial instabilidade no mercado que pode afetar a renda de arrendamento e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 179 383 €
- Capital próprio necessário
- 91 383 €
- Prestação mensal
- 385 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -121 €
- Preço110 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1137 €
- Imposto do Selo (escritura)880 €
- Imposto do Selo (crédito)528 €
- Escritura, registo e banco1764 €
- Obras65 075 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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