Apartamento em Leiria
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Apartamento T2 com 53 m² em Leiria, à venda por 197 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 137 176 €, 30,5% abaixo do preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 53 m², construído em 1984, certificado energético F. Localizado em rua Hermenegildo Capelo, 6, freguesia de Leiria, concelho de Leiria, distrito de Leiria. Características Notáveis: Este apartamento no rés-do-chão possui armários embutidos nos quartos e beneficia da proximidade a vários parques e serviços essenciais na área central de Leiria.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €197,500 está significativamente acima do valor justo de €137,176, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €60,324 (44,0%). Esta disparidade sugere que os compradores devem ser cautelosos antes de prosseguir. Buy-to-flip angle. Considerando a condição atual e as tendências de mercado contemporâneas, uma estratégia de buy-to-flip pode oferecer um potencial de lucro limitado devido às pesadas renovações necessárias. Os acabamentos ultrapassados e os materiais básicos exigirãom um investimento substancial para alcançar qualquer margem significativa. Buy-to-let angle. Esta propriedade poderia atrair inquilinos a longo prazo, gerando uma renda mensal estimada de €708, resultando num rendimento bruto de 4,3%. No entanto, a localização rural e o bairro misto podem limitar o interesse dos inquilinos, impactando a estabilidade geral do aluguel.
Avaliação
Valor justo estimado em €137,176 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €197,500 situa-se €60,324 (44.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €197,500 face à base da zona de rua Hermenegildo Capelo, 6 de €138,565 (€2,614/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 57/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €138,565, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €137,176 (€2,588/m²), uma diferença de €60,324 (44.0%) face ao preço pedido de €197,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Hermenegildo Capelo, 6 | Imóvel em análise | €197,500 | €3,726 | — | 55 | 47 |
| rua Francisco Pereira da Silva | Ativo | €260,000 | €2,955 | 20.7% | 55 | 56 |
| Marrazes e Barosa · c17949 | Ativo | €220,000 | €2,750 | 26.2% | 66 | 48 |
| rua Paulo VI, 24 | Ativo | €228,500 | €2,218 | 40.5% | 55 | 52 |
| rua Joaquim Ferreira de Sousa, 15 | Ativo | €165,000 | €2,426 | 34.9% | 65 | 55 |
| Mediana | €224,250 | €2,588 | 30.5% | 60 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 44,0% em comparação ao seu valor justo de €137,176, o que a torna uma opção menos apelativa para investimentos em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento brando de apenas 4,3%, os potenciais retornos podem não justificar o elevado investimento inicial nesta localização rural com oportunidades económicas limitadas. Arrendamento familiar Dada a classificação de estado da propriedade de 57/100 e a pontuação do bairro de 47/100, é improvável que atraia famílias em busca de habitação de qualidade. O significativo intervalo em relação ao valor justo indica que o investimento envolve um risco de não corresponder às expectativas do mercado para inquilinos familiares, especialmente numa área rural com comodidades limitadas.
Riscos
Alto Risco Económico A classificação de estabilidade económica de 38/100 indica um ambiente económico volátil que pode impactar negativamente a renda e o valor da propriedade ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 229 340 €
- Capital próprio necessário
- 71 340 €
- Prestação mensal
- 666 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -302 €
- Preço197 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4447 €
- Imposto do Selo (escritura)1580 €
- Imposto do Selo (crédito)948 €
- Escritura, registo e banco1974 €
- Obras22 891 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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