Apartamento em Nogueira e Silva Escura
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Apartamento T1 com 82 m² em Nogueira e Silva Escura, Maia, à venda por 218 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 186 778 €, 14,3% abaixo do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 82 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado em rua Central da Devesa, freguesia de Nogueira e Silva Escura, concelho de Maia, distrito de Porto. O apartamento apresenta uma lareira moderna embutida na sala, enriquecendo tanto a estética quanto o aquecimento, juntamente com uma escada retrátil que dá acesso a um espaço de arrumação no sótão.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €218,000 está €31,222 acima do valor justo de €186,778, o que indica um prémio de 16.7%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, tendo em conta as suas métricas de avaliação e as condições do mercado local.
Avaliação
Valor justo estimado em €186,778 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €218,000 situa-se €31,222 (16.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €218,000 face à base da zona de rua Central da Devesa de €158,772 (€1,936/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €158,772, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €186,778 (€2,278/m²), uma diferença de €31,222 (16.7%) face ao preço pedido de €218,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Central da Devesa | Imóvel em análise | €218,000 | €2,659 | — | 84 | 72 |
| Nogueira e Silva Escura · 911442 | Ativo | €280,000 | €2,222 | 16.4% | 76 | 68 |
| rua Alambique, 67 | Ativo | €215,000 | €2,172 | 18.3% | 80 | 74 |
| rua Vale do Coronado | Ativo | €210,000 | €2,333 | 12.2% | 68 | 63 |
| Cidade da Maia · 90d7e4 | Ativo | €265,000 | €3,354 | 26.2% | 72 | 73 |
| Mediana | €240,000 | €2,278 | 14.3% | 74 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel está listado por €218,000, o que representa uma diferença de 16.7% acima do seu valor justo de €186,778, tornando-o uma má opção para investimentos em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação média do bairro de 72/100, o potencial geral do investimento é diminuído. Compra e manutenção A €218,000, a estratégia de compra e manutenção não é favorável devido à sobrevalorização de 16.7% em relação ao valor justo de €186,778. Dada a atual classificação de condição de 80/100 e o baixo rendimento, pode ser difícil que o imóvel valorize o suficiente ao longo do tempo para justificar este preço de compra. Arrendamento familiar O preço de listagem do apartamento de um quarto de €218,000 supera o seu valor justo em 16.7%, tornando-o menos apelativo para arrendamento familiar. Com um rendimento bruto de 0% e a dinâmica atual do bairro, o rendimento potencial do arrendamento pode não compensar o alto preço de compra e os custos de manutenção associados.
Riscos
Risco de volatilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 75/100 sugere potenciais flutuações na economia local que podem impactar a procura de inquilinos e a renda do aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 232 625 €
- Capital próprio necessário
- 58 225 €
- Prestação mensal
- 764 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -974 €
- Preço218 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5866 €
- Imposto do Selo (escritura)1744 €
- Imposto do Selo (crédito)1046 €
- Escritura, registo e banco2023 €
- Obras3946 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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