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Apartamento T3 com 125 m² em Tavarede, Figueira da Foz, à venda por 339 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 168 466 €, 50,4% abaixo do preço pedido. A análise de 49 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 125 m², no 1º andar, construído em 2003, certificado energético D. Localizado em rua Maria Olguim, freguesia de Tavarede, concelho de Figueira da Foz, distrito de Coimbra. O apartamento dispõe de uma área social no topo com churrasqueira, perfeita para entreter enquanto desfruta de vistas panorâmicas e abundante luz natural a partir de várias orientações.
The valuation. O preço pedido de €339,900 está 101.8% acima do valor justo de €168,466, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere uma atratividade limitada para compradores sensíveis ao preço.
Valor justo estimado em €168,466 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €339,900 situa-se €171,434 (101.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Mediana da zona de rua Maria Olguim de €199,125 (€1,593/m²) para um imóvel deste tamanho — o ponto de referência inicial antes de considerar os imóveis comparáveis.
6 imóveis comparáveis na zona ajustam a estimativa em -€30,659 face à base da freguesia.
Base da freguesia €199,125 -€30,659 ajuste por comparáveis = valor justo estimado de €168,466 (€1,348/m²), uma diferença de €171,434 (101.8%) face ao preço pedido de €339,900.
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Maria Olguim | Imóvel em análise | €339,900 | €2,719 | — | 68 | 53 |
| Buarcos e São Julião · 924483 | Ativo | €140,000 | €1,400 | 48.5% | — | 52 |
| rua Celulose Billerud, 11 | Ativo | €170,000 | €1,735 | 36.2% | 65 | 59 |
| Buarcos e São Julião · 924484 | Ativo | €124,900 | €1,665 | 38.8% | 55 | 53 |
| Buarcos e São Julião · de49bc | Ativo | €327,750 | €1,295 | 52.4% | 90 | 50 |
| Mediana | €155,000 | €1,533 | 43.6% | 65 | 53 |
Long-term rental A propriedade está sobrevalorizada a €339,900 em comparação com um valor justo de €168,466, indicando que investir em uma renda de longo prazo pode resultar em um desgaste financeiro com um retorno bruto de apenas 3,3%. Dada a fraca classificação do bairro de 53/100, o potencial para qualidade fiável do inquilino pode ser limitado, ofuscando o apelo do investimento. Value-add renovation Investir em renovações provavelmente não justificará o preço de venda atual de €339,900, uma vez que excede o seu valor justo em 101,8%. Além disso, apesar de uma classificação de condição de 72/100, a propriedade pode ter dificuldades em atrair compradores ou inquilinos em um bairro com uma classificação abaixo da média. Buy-and-hold Manter esta propriedade como um investimento a longo prazo não é aconselhável, dado a sua avaliação sobrevalorizada de €339,900 versus um valor justo de €168,466. O modesto retorno bruto de 3,3% combinado com um ambiente desafiador no bairro indica que a valorização futura pode ser limitada, tornando esta uma estratégia de compra e manutenção arriscada. Not ideal for Esta propriedade não é adequada para aluguel de férias de curto prazo devido à falta de turismo em Tavarede e ao seu preço elevado. Além disso, não atende aos padrões do mercado de luxo ou às condições adequadas para moradia estudantil; as características do bairro não sustentam um mercado de aluguel vibrante voltado para inquilinos temporários.
Instabilidade Económica e de Inquilinos As pontuações combinadas de 55 para estabilidade económica e 50 para estabilidade de inquilinos indicam um risco significativo de flutuações na receita e potencial de vacância, o que pode impactar negativamente os retornos globais do investimento.
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
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