Apartamento em Santa Marinha e São Pedro da Afurada
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Apartamento T1 com 43 m² em Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Vila Nova de Gaia, à venda por 248 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 173 059 €, 30,2% abaixo do preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 43 m², no 5º andar, certificado energético G. Localizado freguesia de Santa Marinha e São Pedro da Afurada, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Este apartamento apresenta bancadas em granito e electrodomésticos em inox na cozinha, beneficiando de uma localização residencial tranquila com fácil acesso a escolas e transportes públicos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €248,000 está significativamente acima do valor justo de €173,059, representando uma sobrevalorização de €74,941 ou 43,3%. Isso sugere que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €173,059 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €248,000 situa-se €74,941 (43.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €248,000 face à base da zona de Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Vila Nova de Gaia, Porto de €154,769 (€3,599/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €154,769, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €173,059 (€4,025/m²), uma diferença de €74,941 (43.3%) face ao preço pedido de €248,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · e550b2 | Imóvel em análise | €248,000 | €5,767 | — | 74 | 74 |
| rua de Chãs | Ativo | €459,000 | €5,100 | 11.6% | 94 | 75 |
| rua da Paz | Ativo | €245,000 | €4,804 | 16.7% | 73 | 73 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 9af8cf | Ativo | €287,500 | €2,687 | 53.4% | 70 | 75 |
| Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 9af6ee | Ativo | €245,000 | €3,828 | 33.6% | 70 | 74 |
| Mediana | €266,250 | €4,316 | 25.2% | 72 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 1 quarto em Santa Marinha e São Pedro da Afurada não é um investimento seguro para arrendamento a longo prazo, dado que o seu preço de €248.000 está significativamente acima do valor justo de €173.059. Com um rendimento bruto de apenas 3,8% e uma diferença notável de 43,3% em relação ao valor justo, a sua natureza sobrevalorizada não apoia um rendimento de arrendamento sustentável. Arrendamento familiar A propriedade está avaliada em €248.000, mas apenas justifica um valor justo de €173.059, indicando um status sobrevalorizado que provavelmente desencorajará arrendatários familiares. O rendimento bruto moderado de 3,8% confirma ainda mais que obter retornos de arrendamento fiáveis nesta área suburbana é um desafio devido ao preço pedido inflacionado. Renovação de valor acrescentado Embora exista potencial para renovações de valor acrescentado, o preço de listagem atual de €248.000, em comparação com o valor justo de €173.059, apresenta uma barreira significativa devido ao seu estado sobrevalorizado. Qualquer investimento em renovação deve ter em conta a diferença existente de 43,3% em relação ao valor justo, tornando improvável a realização de um retorno sobre o investimento nas condições atuais de mercado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, podem existir flutuações potenciais na economia local que poderiam afetar os retornos gerais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 266 039 €
- Capital próprio necessário
- 67 639 €
- Prestação mensal
- 869 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -448 €
- Preço248 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7966 €
- Imposto do Selo (escritura)1984 €
- Imposto do Selo (crédito)1190 €
- Escritura, registo e banco2095 €
- Obras4804 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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