Moradia em Paranhos
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Moradia T3 com 95 m² em Paranhos, Porto, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 206 847 €, 10,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 8,1%. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, ilha de cozinha e eletrodomésticos em inox.
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Visão geral
Moradia T3 de 95 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1995, classe energética E. Localização: freguesia: Paranhos · concelho: Porto · distrito: Porto. O imóvel dispõe de uma conversão de sótão, permitindo um uso flexível como um quarto adicional ou área de escritório, aumentando a sua atratividade funcional para famílias ou investidores que procuram otimização de espaço.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, com uma diferença de 23 000 €, o que corresponde a 9,9% de desvalorização face ao preço pedido. O potencial de renovação é aplicável devido ao estado do imóvel, classificado com 57/100, indicando o potencial de valorização através de remodelações estéticas a um custo estimado de 920 €/m².
Avaliação
- Modelo de transações
- 261 049 €peso 68%72 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 243 231 €peso 32%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −29 366 €−11,5%a partir de 255 402 €
- Margens de prudência
- −19 189 €−8,5%a partir de 226 036 €
- Valor justo
- 206 847 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 240 800 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo. O valor justo deste imóvel é estabelecido através de uma combinação de dois modelos: o Modelo de transações, que utiliza dados reais de transações de 72 vendas registadas em Paranhos, e o Modelo de anúncios ajustado, que ajusta as listagens atuais para refletir preços de venda prováveis. O Modelo de transações contribui com 70%, enquanto o Modelo de anúncios ajustado contribui com 30% para o valor justo final. Foram feitas ajustações conservadoras, considerando fatores como o custo das obras conforme necessário. No final, o valor justo é determinado em 207 000 €, refletindo uma desvalorização de 9,9% em comparação com o preço pedido de 230 000 €. A confiança nesta avaliação é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 8,1% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 57/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Este imóvel T3 em Paranhos, Porto apresenta uma oportunidade de investimento com um significativo potencial de valorização através de remodelação, dado o seu estado que foi avaliado em 57/100, o que convida a possíveis melhorias que podem aumentar o valor. Apesar da rentabilidade bruta de 8,1%, o preço pedido de 230 000 € está acima do valor justo de 207 000 €, indicando uma desvalorização de 9,9% face ao preço pedido que pode desencorajar um investimento imediato. A localização apresenta uma classificação mista de 50/100, destacando tanto desafios quanto oportunidades na zona, que podem impactar a qualidade dos inquilinos e o retorno geral. Portanto, embora haja uma atrativa rentabilidade de arrendamento, o preço atual sugere que uma abordagem cautelosa em relação à remodelação e ao preço seria prudente.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O imóvel apresenta baixos índices de estabilidade económica e de inquilinos, ambos com 50/100, indicando potenciais dificuldades em atrair e reter inquilinos de qualidade. Risco de qualidade dos dados As listagens deste imóvel discordam, o que levanta preocupações sobre a fiabilidade das informações disponíveis.
Qualidade dos dados
Nota DConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 282 733 €
- Capital próprio necessário
- 98 733 €
- Prestação mensal
- 806 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -294 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras41 031 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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