Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 72 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 194 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 162 894 €, 16,4% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,3%. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 72 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, classe energética D. Localização: praceta Doctor José Romão Santos Ferro · freguesia: Setúbal (São Sebastião) · concelho: Setúbal · distrito: Setúbal. O imóvel dispõe de uma marquise na cozinha, que proporciona mais luminosidade e um espaço acolhedor para relaxar, enquanto a despensa aumenta as opções de armazenamento para os essenciais do dia-a-dia.
Resumo financeiro
O preço pedido de 194 900 € está claramente acima do nosso valor justo avaliado em 163 000 €, indicando uma desvalorização de 31 900 € ou 16,4% face ao preço pedido. A confiança nesta avaliação de valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 193 910 €peso 56%407 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 250 528 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −41 498 €−19,0%a partir de 218 941 €
- Margens de prudência
- −14 549 €−8,2%a partir de 177 443 €
- Valor justo
- 162 894 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 175 873 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo deste imóvel é calculado através de uma combinação de modelos. Primeiro, o Modelo de transações, baseado em 407 vendas registadas em Setúbal, contribui com 55% para a avaliação. Em segundo lugar, o Modelo de anúncios ajustado, que reflete as listagens atuais com os ajustes necessários, representa 45%. As correções conservadoras, particularmente para as obras estimadas, resultam num valor justo de 163 000 €, que está 8,2% abaixo da estimativa central de 177 000 €. O preço pedido é de 194 900 €, indicando que o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo em 31 900 € (16,4% de desvalorização face ao preço pedido). A confiança nesta avaliação é baixa.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,3% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 6,3%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
O apartamento T2 em Setúbal, embora ofereça uma rentabilidade bruta de arrendamento de 6,3%, está a ser proposto por 194 900 €, um valor que supera o seu valor justo de 163 000 € em 16,4%. Esta desvalorização sugere que o preço pedido não está bem alinhado com as expectativas do mercado, tendo em conta a classificação moderada do estado de 66/100 e uma pontuação de bairro de 50/100. Os investidores podem achar o potencial de rendimento de arrendamento apelativo, mas o preço atual indica uma confiança baixa em ganhar valor ao longo do tempo em comparação com o seu valor de mercado justo.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando uma potencial instabilidade que pode afetar o rendimento de arrendamento e as taxas de ocupação. Risco de incerteza do valor justo A confiança na valorização é baixa, e o valor justo de 163 0 € está sujeito a uma incerteza significativa devido à ausência de dados reais de transações para a microlocalização e diferenças nas estimativas que superam os limites de tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 224 412 €
- Capital próprio necessário
- 68 492 €
- Prestação mensal
- 683 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -250 €
- Preço194 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4317 €
- Imposto do Selo (escritura)1559 €
- Imposto do Selo (crédito)936 €
- Escritura, registo e banco1968 €
- Obras20 732 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹFotografias com decoração virtual; estado retirado do valor
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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