Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T2 com 68 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 182 509 €, 13,1% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 de 68 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 1990, classe energética D. Localização: freguesia: Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · concelho: Almada · distrito: Setúbal. Este apartamento possui piso de parquet em espinha de peixe original, um aspeto único que acrescenta carácter apesar da necessidade subjacente de obras.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo — 27 000 € (13,1%) de desvalorização face ao preço pedido. Trata-se de um imóvel com potencial de renovação, com custos estimados de obras cosméticas em cerca de 630 €/m² para melhorar o estado atual de 49/100.
Avaliação
- Modelo de transações
- 234 101 €peso 56%377 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 227 095 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −34 880 €−15,1%a partir de 231 004 €
- Margens de prudência
- −13 615 €−6,9%a partir de 196 124 €
- Valor justo
- 182 509 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 197 051 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo do imóvel é construído através da combinação do Modelo de transações e do Modelo de anúncios ajustado. O Modelo de transações representa 55% do valor, apoiando-se em 377 dados reais de transações de vendas recentes em Almada e áreas circundantes, enquanto o Modelo de anúncios ajustado compõe 45%, ajustando os anúncios atuais para refletirem os níveis de venda. Ajustes conservadores incluem os custos de obras apenas onde aplicáveis, resultando numa estimativa de valor justo de 183 000 €. O preço pedido está sobreavaliado: o valor justo é 27 000 € (13,1%) inferior ao preço pedido — 13,1% de desvalorização face ao preço pedido. Portanto, o imóvel está sobreavaliado.
Tese de investimento
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 48/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Este imóvel em Almada oferece um potencial para obras de remodelação, com uma pontuação de estado atual de 49/100 que indica que melhorias poderiam aumentar significativamente a sua atratividade. No entanto, o preço pedido de 210 000 € excede o valor justo em 13,1%, sugerindo que o atual preço poderá limitar os retornos imediatos para os investidores. Dada a análise do investimento e as dinâmicas do mercado local, a necessidade de uma remodelação cosmética com um custo estimado de 630 €/m² deve ser considerada na estratégia geral, uma vez que poderá levar a um aumento de valor após a remodelação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O imóvel enfrenta potenciais vulnerabilidades devido às pontuações de estabilidade económica e de inquilinos, ambas avaliadas em 50/100, o que pode indicar dificuldades em assegurar um rendimento de arrendamento fiável. Risco de avaliação A avaliação é considerada justa em 183 0 €, mas a situação do preço pedido pode ser impactada pela vigilância do município em relação ao INE, sublinhando possíveis problemas que podem afetar a valorização futura.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 259 048 €
- Capital próprio necessário
- 91 048 €
- Prestação mensal
- 708 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -238 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras39 050 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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