Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 85 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 249 990 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 239 682 €, em linha com o preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,7%. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 85 m², com 1 casa de banho, no 3.º andar, ano de construção 2001, classe energética D. Localização: freguesia: Setúbal (São Sebastião) · concelho: Setúbal · distrito: Setúbal. Duas varandas, uma delas fechada, complementam uma sala com lareira de mármore e ar condicionado.
Resumo financeiro
O preço pedido de 249 990 € está em linha com o valor justo de 240 000 €; a confiança neste valor justo é baixa. O valor justo é 9990 € (4,1%) inferior ao preço pedido — 4,1% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 215 124 €peso 56%407 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 274 713 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 239 682 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 258 780 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 407 transações reais em São Sebastião, Setúbal, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo resulta da combinação ponderada destes modelos: 55% do Modelo de transações e 45% do Modelo de anúncios ajustado. Nenhum ajuste conservador foi aplicado. Com um valor justo de 240 000 € e um preço pedido de 249 990 €, o preço pedido está em linha com o valor justo; o valor justo é 9990 € (4,1%) inferior ao preço pedido — 4,1% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 259 000 €; o preço pedido de 249 990 € está 9010 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,7% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,7%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
Com um preço pedido de 249 990 €, o imóvel está em linha com o valor justo de 240 000 €; o valor justo é 9990 € (4,1%) inferior ao preço pedido — 4,1% de desvalorização face ao preço pedido. O rendimento de arrendamento é a opção mais clara: a rentabilidade bruta de 5,7% situa-se no quartil superior do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. A classificação de 75/100 do estado do imóvel favorece a sua atratividade para arrendamento, enquanto a classificação de 50/100 do bairro aconselha alguma prudência; a confiança na avaliação é baixa.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos são ambas de 50/100, o que indica incerteza quanto à estabilidade dos fatores económicos e dos inquilinos. Incerteza do valor justo O valor justo de 240 000 € tem confiança baixa, porque as estimativas diferem mais do que a tolerância, o estado do imóvel foi excluído da avaliação e os dados de microlocalização de transações para o endereço não estão disponíveis.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
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Sem problemas confirmados.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 263 295 €
- Capital próprio necessário
- 63 303 €
- Prestação mensal
- 932 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,5 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -609 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- Rentabilidade bruta 6,3%
- ℹFotografias com decoração virtual; estado retirado do valor
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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