Apartamento em Avenidas Novas
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Apartamento T2 com 240 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 1 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 090 470 €, 17,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 240 m², certificado energético B. Localizado em parque Eduardo VII, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta uma fusão harmoniosa de elementos de design clássico e contemporâneo, com uma ampla área social banhada por luz natural e ideal para entreter.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €1,390,000 está significativamente acima do valor justo de €1,090,470, representando uma diferença de €299,530 (21,5%). Veredicto: sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. A propriedade pode ser renovada e comercializada para revenda, visando compradores de alto nível para capitalizar o crescente mercado de luxo de Lisboa. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 4%, a renda mensal estimada de €4,633 oferece um retorno estável, atraindo famílias que procuram habitação a longo prazo numa vizinhança bem avaliada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,090,470 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,390,000 situa-se €299,530 (21.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,390,000 face à base da zona de parque Eduardo VII de €1,471,680 (€6,132/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
parque Eduardo VII
Base da zona €1,471,680 + condição +€24,375 + localização +€120,975 = valor justo estimado de €1,090,470 (€4,544/m²), uma diferença de €299,530 (21.5%) face ao preço pedido de €1,390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| parque Eduardo VII | Imóvel em análise | €1,390,000 | €5,792 | — | 80 | 82 |
| São Vicente · 090190 | Ativo | €490,000 | €6,622 | 14.3% | 78 | 82 |
| Misericórdia · 001812 | Ativo | €480,000 | €11,429 | 97.3% | 75 | 83 |
| largo Conde-Barão | Ativo | €620,000 | €8,378 | 44.7% | 78 | 83 |
| São Vicente · 024223 | Ativo | €360,000 | €5,000 | 13.7% | 75 | 86 |
| Mediana | €485,000 | €7,500 | 29.5% | 77 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração A propriedade está sobrevalorizada em 21,5%, com um valor justo de €1,090,470 face a um preço de listagem de €1,390,000. Um rendimento bruto de apenas 4% indica que este investimento pode não gerar retornos suficientes a longo prazo. Comprar e manter Adquirir esta propriedade implica um investimento inicial que excede o seu valor de mercado justo em 21,5%, tornando-a menos atrativa para uma estratégia de compra e manutenção. O seu rendimento bruto de 4% falha em oferecer retornos convincentes quando se considera o preço de compra mais elevado. Arrendamento familiar Embora seja adequada para arrendamento familiar, a propriedade está atualmente sobrevalorizada a €1,390,000 em comparação com o seu valor justo de €1,090,470. O rendimento bruto de 4% sugere que a renda obtida pode não justificar o custo elevado do investimento para famílias que procuram uma oportunidade de arrendamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a um aumento das vagas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 523 066 €
- Capital próprio necessário
- 411 066 €
- Prestação mensal
- 4688 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2715 €
- Preço1 390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões104 250 €
- Imposto do Selo (escritura)11 120 €
- Imposto do Selo (crédito)6672 €
- Escritura, registo e banco4836 €
- Obras6188 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 21.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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