Moradia em Merelim (São Paio), Panóias e Parada de Tibães
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Moradia T4 com 393 m² em Merelim (São Paio), Panóias e Parada de Tibães, Braga, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 638 871 €.
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 393 m², construído em 1976, certificado energético D. Localizado em rua do Padrão, freguesia de Merelim (São Paio), Panóias e Parada de Tibães, concelho de Braga, distrito de Braga. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma área comercial adicional, aumentando o seu potencial para investimentos diversos e gerando múltiplas fontes de rendimento num mercado local em crescimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 está consideravelmente abaixo do valor justo de €638,871, indicando um desconto potencial de €368,871 (136.6%). Isso apresenta uma oportunidade atraente para um investidor, dada a grande variação em relação ao valor de mercado justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €638,871 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €368,871 (136.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de rua do Padrão de €884,643 (€2,251/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 42/100 (Condição 42 · Materiais 45 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 59 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Padrão
Base da zona €884,643 + condição -€203,869 + localização +€35,518 = valor justo estimado de €638,871 (€1,626/m²), uma diferença de €368,871 (136.6%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Padrão | Imóvel em análise | €270,000 | €687 | — | 42 | 61 |
| Freiriz · 6c08d3 | Ativo | €175,000 | €684 | 0.5% | 25 | 63 |
| Turiz · 1e9151 | Ativo | €178,500 | €676 | 1.6% | — | 65 |
| Braga (Maximinos, Sé e Cividade) · 423e4d | Ativo | €190,000 | €1,900 | 176.6% | 38 | 67 |
| rua da Mina | Ativo | €217,500 | €958 | 39.5% | 35 | 60 |
| Mediana | €184,250 | €821 | 19.5% | 35 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta uma oportunidade lucrativa para arrendamento a longo prazo, com um rendimento bruto de 5,2%, apelando a inquilinos que procuram alojamento estável numa vizinhança em desenvolvimento gradual. Com um valor justo significativamente superior ao preço de listagem, este investimento beneficia de uma margem saudável para o crescimento do preço do aluguer ao longo do tempo. Arrendamento familiar A espaçosa casa de 4 quartos é bem adequada para arrendamentos familiares, posicionada numa vizinhança que pontua 61/100, indicando decentemente boas comodidades e livibilidade. O preço atractivo da propriedade, em comparação com o seu valor justo, aumenta a sua atratividade para famílias que buscam habitação confortável no Norte de Portugal. Comprar e manter Esta estratégia de investimento alinha-se bem com a abordagem de comprar e manter, dada a substancial diferença entre o preço listado da propriedade e o seu valor justo de €638,871. À medida que Braga continua a desenvolver-se, a propriedade está posicionada para a valorização, permitindo tanto uma renda de aluguer quanto ganhos de capital potenciais a longo prazo.
Riscos
Risco de Baixa Retenção de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica um potencial aumento na rotatividade, o que pode impactar negativamente a receita de aluguer e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 553 390 €
- Capital próprio necessário
- 337 390 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -581 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras268 280 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (42/100) está abaixo da média.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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