Vivenda em Alvorninha
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Vivenda T3 com 159 m² em Alvorninha, Caldas da Rainha, à venda por 137 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 10 688 €, 48% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 159 m², construído em 1968. Localizado freguesia de Alvorninha, concelho de Caldas da Rainha, distrito de Leiria. CARACTERÍSTICA NOTÁVEL: O layout aberto do andar térreo oferece uma oportunidade única para reconfiguração criativa, permitindo um design interior personalizado que maximiza o espaço e a funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €137,000 excede o valor justo em €126,312 (92.2%), indicando que a propriedade está acima do valor justo. Esta avaliação é significativa considerando a diferença substancial entre expectativas e a avaliação de mercado do valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €10,688 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €137,000 situa-se €126,312 (92.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €137,000 face à base da zona de Alvorninha, Caldas da Rainha, Leiria de €295,104 (€1,856/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 20/100 (Condição 12 · Materiais 25 · Dimensões das divisões 30). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Alvorninha, Caldas da Rainha, Leiria
Base da zona €295,104 + condição -€136,641 + localização +€2,320 = valor justo estimado de €10,688 (€67/m²), uma diferença de €126,312 (92.2%) face ao preço pedido de €137,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alvorninha · b784d1 | Imóvel em análise | €137,000 | €862 | — | 12 | 54 |
| Caldas da Rainha - Santo Onofre e Serra do Bouro · 65ed8a | Ativo | €200,000 | €943 | 9.5% | — | 53 |
| Vermelha · bf27d7 | Ativo | €179,900 | €501 | 41.8% | 25 | 53 |
| rua Engenheiro Adelino Amaro da Costa, 79 | Ativo | €203,000 | €1,063 | 23.4% | 15 | 58 |
| Painho e Figueiros · 6d5182 | Ativo | €270,000 | €2,231 | 159.0% | 34 | 53 |
| Mediana | €201,500 | €1,003 | 16.4% | 25 | 53 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta vivenda de 3 quartos em Alvorninha está sobrevalorizada, com uma diferença em relação ao valor justo de 92,2%, sugerindo um potencial limitado para valorização de capital. Além disso, a baixa classificação de condição de 20/100 poderá resultar em elevados custos de manutenção que irão erodir ainda mais os retornos ao longo do tempo. Family rental O preço da propriedade não apresenta uma oportunidade atraente para aluguer familiar, dada a discrepância significativa do seu valor justo de €10,688. Embora o rendimento bruto de 6,5% pareça atraente, o pool de inquilinos limitado e a avaliação do bairro de 54/100 podem dificultar a ocupação consistente e a renda de aluguer.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 50/100 sugere um risco potencial elevado de recessões que afetam o valor da propriedade e a receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 290 659 €
- Capital próprio necessário
- 181 059 €
- Prestação mensal
- 462 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -242 €
- Preço137 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1677 €
- Imposto do Selo (escritura)1096 €
- Imposto do Selo (crédito)658 €
- Escritura, registo e banco1829 €
- Obras148 400 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (20/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 92.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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