Apartamento em Santo António dos Cavaleiros e Frielas
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Apartamento T2 com 76 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 375 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 179 526 €, 34,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 76 m², certificado energético C. Localizado em rua Rómulo de Carvalho, 28, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento oferece vistas diretas para a vegetação local, melhorando a experiência de viver com tranquilidade e estética natural, complementado por acabamentos modernos que elevam o seu atractivo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €375,000 está significativamente acima do valor justo em €195,474 (52.1%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta disparidade sugere cautela para investidores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €179,526 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €375,000 situa-se €195,474 (52.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €375,000 face à base da zona de rua Rómulo de Carvalho, 28 de €256,424 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Rómulo de Carvalho, 28
Base da zona €256,424 + condição +€1,425 + localização +€15,005 = valor justo estimado de €179,526 (€2,362/m²), uma diferença de €195,474 (52.1%) face ao preço pedido de €375,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Rómulo de Carvalho, 28 | Imóvel em análise | €375,000 | €4,934 | — | 72 | 73 |
| rua Vasco da Gama | Ativo | €320,000 | €3,765 | 23.7% | 72 | 71 |
| urbanização Flamenga | Ativo | €338,000 | €3,634 | 26.3% | 74 | 67 |
| rua João Abel Manta, 3 | Ativo | €290,000 | €4,085 | 17.2% | 76 | 73 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 956fc4 | Ativo | €350,000 | €3,846 | 22.1% | 68 | 76 |
| Mediana | €329,000 | €3,806 | 22.9% | 73 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, listada a €375,000, está significativamente sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €179,526, indicando um potencial de rendimento limitado. Com um rendimento bruto de apenas 3.6%, o investimento pode não gerar retornos adequados face ao elevado preço de entrada. Compra e manutenção Investir nesta propriedade a €375,000 representa um risco considerável, uma vez que está avaliada em 52.1% acima do seu valor justo. Dada a forte possibilidade de valorização estagnada ou em declínio devido ao diferencial de preço, pode levar a um desempenho inferior num portfólio a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o foco em famílias possa ser apelativo neste ambiente suburbano, o preço elevado de €375,000 não está alinhado com o valor justo de €179,526. O diferencial de 52.1% indica que esta propriedade pode ter dificuldade em atrair inquilinos dispostos a pagar um prémio por um arrendamento orientado para famílias. Não ideal para: Mercado de luxo, Habitação de estudantes, Arrendamento de férias de curto prazo
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica desafios potenciais na retenção de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 408 383 €
- Capital próprio necessário
- 108 383 €
- Prestação mensal
- 1265 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -694 €
- Preço375 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3000 €
- Imposto do Selo (crédito)1800 €
- Escritura, registo e banco2400 €
- Obras8883 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 52.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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