Apartamento em Campo de Ourique
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 84 m² em Campo de Ourique, Lisbon, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 377 333 €, 13,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 84 m², construído em 1937, certificado energético F. Localizado freguesia de Campo de Ourique, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. O charme histórico deste apartamento é enriquecido pelo seu tradicional pavimento de madeira e acabamentos modernos, criando um equilíbrio entre conforto e apelo estético no vibrante bairro de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 excede o valor justo de €377,333 em €72,667, ou 16,1%. Esta propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor de mercado real.
Avaliação
Valor justo estimado em €377,333 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €72,667 (16.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de Campo de Ourique, Lisbon, Lisbon de €513,156 (€6,109/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 80 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Campo de Ourique, Lisbon, Lisbon
Base da zona €513,156 + condição +€4,200 + localização +€42,341 = valor justo estimado de €377,333 (€4,492/m²), uma diferença de €72,667 (16.1%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Campo de Ourique · 0900ea | Imóvel em análise | €450,000 | €5,357 | — | 80 | 82 |
| Alcântara · 3897fe | Ativo | €372,300 | €7,446 | 39.0% | — | 75 |
| Alcântara · 389827 | Ativo | €355,200 | €7,400 | 38.1% | — | 78 |
| beco do Imaginário | Ativo | €305,000 | €5,083 | 5.1% | 80 | 83 |
| rua do Jardim Botânico | Ativo | €255,000 | €7,727 | 44.2% | 75 | 81 |
| Mediana | €330,100 | €7,423 | 38.6% | 78 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com um preço de lista de €450,000, este apartamento T1 em Campo de Ourique está sobrevalorizado em 16,1% em comparação ao seu valor justo de €377,333. O rendimento bruto de 0% e a classificação de condição de 78/100 sugerem que este investimento pode ter dificuldades em gerar retornos satisfatórios a longo prazo. Arrendamento de férias de curto prazo A um preço de €450,000, a propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo, o que pode impactar significativamente a sua rentabilidade no mercado de arrendamento de férias de curto prazo. Embora esteja localizada numa área vibrante de Lisboa que atrai turistas, a falta de rendimento complica ainda mais a perspetiva para esta estratégia. Compra e manutenção Embora a localização central da propriedade em Lisboa tenha uma boa pontuação de 82/100 no bairro, o preço de lista de €450,000 indica que está sobrevalorizada em 16,1%, reduzindo a atratividade de uma estratégia de compra e manutenção. Dadas as dinâmicas atuais do mercado, a potencial valorização pode não compensar suficientemente a sobrevalorização inicial.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de maior rotatividade de inquilinos, resultando em períodos de vacância e diminuição da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 488 570 €
- Capital próprio necessário
- 128 570 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1905 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras6930 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 16.1% acima do valor justo.
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