Apartamento em Arroios
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Apartamento T2 com 51 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 29 292 €, 47% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 51 m², construído em 1988. Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui duas varandas com amplas vistas sobre o rio, aumentando o seu atractivo como um retiro urbano cheio de luz em um edifício histórico sem elevador.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está significativamente acima do valor justo, que é de €29,292, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €230,708 (88,7%). Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda exigiria um aumento mínimo na condição e na atratividade estética da propriedade para atrair compradores, embora o preço inicial elevado possa dificultar o potencial de lucro. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 5,6% e uma renda mensal de aproximadamente €1,213, este apartamento poderia proporcionar um fluxo de caixa sólido para investidores a longo prazo, apesar dos problemas de avaliação atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €29,292 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €260,000 situa-se €230,708 (88.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €249,645 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Arroios, Lisbon, Lisbon
Base da zona €249,645 + condição -€6,375 + localização +€4,047 = valor justo estimado de €29,292 (€574/m²), uma diferença de €230,708 (88.7%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · f366a2 | Imóvel em análise | €260,000 | €5,098 | — | 70 | 82 |
| rua Afonso Galo, 29 | Ativo | €290,000 | €5,179 | 1.6% | 72 | 90 |
| travessa da Senhora da Glória | Ativo | €289,000 | €7,225 | 41.7% | 72 | 82 |
| Penha de França · 25f5c3 | Ativo | €355,000 | €5,820 | 14.2% | 65 | 86 |
| São Vicente · ba3fac | Ativo | €385,000 | €4,813 | 5.6% | 72 | 87 |
| Mediana | €322,500 | €5,500 | 7.9% | 72 | 87 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento de 2 quartos em Arroios, listado a €260,000, está significativamente acima do seu valor justo de €29,292, indicando que está sobrevalorizado em 88,7%. Embora o rendimento de 5,6% seja razoável, o preço elevado diminui o potencial para receitas de arrendamento sustentável a longo prazo neste robusto mercado de habitação. Compra e manutenção Embora a localização central em Lisboa e a classificação de 82/100 do bairro adicionem apelo, o preço de lista de €260,000 excede consideravelmente o seu valor justo, marcando-o como sobrevalorizado. Investidores numa estratégia de compra e manutenção podem encontrar um potencial limitado de valorização devido a este substancial desvio em relação ao valor justo. Arrendamento de férias Apesar da pontuação favorável de 67/100 na condição da propriedade e da localização atractiva num bairro vibrante, o preço substancial de €260,000 indica que o apartamento está sobrevalorizado em 88,7%. Este alto custo de entrada pode dificultar o retorno sobre o investimento para arrendamentos de férias num mercado competitivo.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma classificação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e instabilidade de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 288 283 €
- Capital próprio necessário
- 80 283 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 5,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -146 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras14 025 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 88.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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