Apartamento em Santo António dos Cavaleiros e Frielas
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Apartamento T2 com 55 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 269 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 121 239 €, 35,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 55 m², construído em 1975. Localizado freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui uma cozinha contemporânea com móveis modernos e está situado em um bairro tranquilo com acesso conveniente ao sistema de transporte público de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €269,000 está significativamente acima do seu valor justo de €121,239, resultando em um excesso de €147,761 (54.9%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada em relação à avaliação do seu verdadeiro valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €121,239 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €269,000 situa-se €147,761 (54.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,000 face à base da zona de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, Lisbon de €185,570 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 65/100 (Condição 68 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, Lisbon
Base da zona €185,570 + condição -€8,594 + localização +€11,803 = valor justo estimado de €121,239 (€2,204/m²), uma diferença de €147,761 (54.9%) face ao preço pedido de €269,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · f366dc | Imóvel em análise | €269,000 | €4,891 | — | 68 | 75 |
| rua Santo Antonio | Ativo | €270,000 | €3,857 | 21.1% | 68 | 75 |
| rua Maria Amália Vaz de Carvalho | Ativo | €290,000 | €4,265 | 12.8% | 70 | 74 |
| rua Adriano Correia de Oliveira | Ativo | €319,000 | €4,370 | 10.7% | 65 | 73 |
| rua Bartolomeu Dias | Ativo | €265,000 | €5,000 | 2.2% | 65 | 75 |
| Mediana | €280,000 | €4,318 | 11.7% | 67 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos está sobrevalorizado a €269,000, com um valor justo de apenas €121,239, indicando um gap significativo de 54.9%. Embora os potenciais rendimentos sejam de 4%, o investimento não justifica o alto custo de entrada no mercado atual. Arrendamento familiar Esta propriedade pode atrair famílias que procuram proximidade a Lisboa, mas o preço excede significativamente o valor justo em 54.9%. O rendimento bruto de 4% não compensa o investimento inicial excessivo num mercado de arrendamento familiar cada vez mais competitivo. Comprar e manter Apesar da atractividade da classificação do bairro de 75/100, o alto preço de €269,000 torna uma opção de comprar e manter menos favorável. O gap de 54.9% em relação ao valor justo implica que a valorização a longo prazo pode não ser suficiente para compensar a sobrevalorização atual.
Riscos
Risco de recessão económica Um ligeiro declínio na pontuação de estabilidade económica de 80/100 poderia resultar numa diminuição da procura de inquilinos, impactando a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 300 929 €
- Capital próprio necessário
- 85 729 €
- Prestação mensal
- 907 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -447 €
- Preço269 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9436 €
- Imposto do Selo (escritura)2152 €
- Imposto do Selo (crédito)1291 €
- Escritura, registo e banco2146 €
- Obras16 905 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 54.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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