Moradia em Paranhos
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Moradia T2 com 68 m² em Paranhos, Porto, à venda por 410 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 188 131 €, 35,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 68 m², construído em 1988, certificado energético B. Localizado em rua de Faria Guimarães, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta uma única parede de pedra exposta, adicionando caráter e charme, juntamente com um terraço privado acessível diretamente de um dos quartos, melhorando as opções de vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €410,000 está significativamente acima do valor justo de €188,131, representando uma sobrevalorização de €221,869 (54.1%). Os investidores devem abordar esta propriedade com cautela devido ao seu custo inflacionado.
Avaliação
Valor justo estimado em €188,131 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €410,000 situa-se €221,869 (54.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €410,000 face à base da zona de rua de Faria Guimarães de €241,740 (€3,555/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 79). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Faria Guimarães
Base da zona €241,740 + condição +€5,313 + localização +€15,402 = valor justo estimado de €188,131 (€2,767/m²), uma diferença de €221,869 (54.1%) face ao preço pedido de €410,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Faria Guimarães | Imóvel em análise | €410,000 | €6,029 | — | 78 | 73 |
| rua de Faria Guimarães | Ativo | €415,000 | €5,061 | 16.1% | 80 | 68 |
| rua de Alcântara, 580 | Ativo | €475,000 | €6,597 | 9.4% | 75 | 74 |
| rua de Santos Pousada | Ativo | €360,000 | €5,143 | 14.7% | 78 | 77 |
| rua das Oliveiras | Ativo | €465,000 | €2,193 | 63.6% | 75 | 70 |
| Mediana | €440,000 | €5,102 | 15.4% | 77 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço pedido de €410,000, em comparação com um valor justo de €188,131, indica que a propriedade está sobrevalorizada em 54.1%, comprometendo o retorno potencial para investidores a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.7%, esta estratégia de investimento provavelmente não proporcionará uma renda mensal satisfatória, dada a elevada entrada. Arrendamento familiar A €410,000, a propriedade está significativamente acima do valor de mercado justo, tornando-a sobrevalorizada e arriscada para fins de arrendamento familiar, onde a acessibilidade é crucial para atrair inquilinos. Embora a casa esteja situada numa área suburbana com boas comodidades, o preço elevado limita a viabilidade financeira para a maioria das famílias que desejam arrendar. Comprar e manter Investir nesta propriedade pelo preço listado representa um risco de pressão financeira substancial devido à sua sobrevalorização de 54.1% em relação ao preço de mercado justo de €188,131. O rendimento de 2.7% não suporta uma estratégia viável de comprar e manter, limitando a rentabilidade geral e o crescimento do investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 sugere um maior potencial para a rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 441 339 €
- Capital próprio necessário
- 113 339 €
- Prestação mensal
- 1383 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -948 €
- Preço410 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3280 €
- Imposto do Selo (crédito)1968 €
- Escritura, registo e banco2484 €
- Obras3507 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 54.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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