Moradia em Aves
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Moradia T3 com 182 m² em Aves, Santo Tirso, à venda por 199 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 154 300 €, 18,5% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: garagem, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 182 m², construído em 1986. Localizado freguesia de Aves, concelho de Santo Tirso, distrito de Porto. Esta propriedade oferece uma oportunidade notável para arranjos de habitação duplos com entradas separadas, ideal para gerar rendimento de arrendamento ou alojar família alargada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €199,500 está significativamente acima do valor justo de €154,300, representando uma sobreavaliação de €45,200 (22,7%). Isso sugere que a propriedade está sobrevalorizada para o mercado. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra e venda envolveria a renovação das características e materiais desatualizados para atrair compradores, visando um preço de revenda mais alto. Dada a classificação atual de 35/100, seriam necessários investimentos significativos para justificar um flip lucrativo. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 4,8%, a estratégia de aluguer poderia gerar aproximadamente €798/mês em receita, tornando-se um investimento viável a longo prazo. No entanto, a condição desatualizada pode afetar a atração e a retenção de inquilinos na vizinhança mista.
Avaliação
Valor justo estimado em €154,300 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €199,500 situa-se €45,200 (22.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €199,500 face à base da zona de Aves, Santo Tirso, Porto de €319,774 (€1,757/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 35/100 (Condição 25 · Materiais 30 · Dimensões das divisões 45). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Aves, Santo Tirso, Porto
Base da zona €319,774 + condição -€113,750 + localização +€13,250 = valor justo estimado de €154,300 (€848/m²), uma diferença de €45,200 (22.7%) face ao preço pedido de €199,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aves · 6fb8bc | Imóvel em análise | €199,500 | €1,096 | — | 25 | 63 |
| rua Santo André, 364 | Ativo | €165,000 | €1,571 | 43.4% | 33 | 63 |
| rua de Chãos | Ativo | €409,000 | €1,482 | 35.2% | — | 63 |
| rua Honoré Vavasseur, 113 | Ativo | €499,000 | €998 | 9.0% | — | 67 |
| rua Camões, 30 | Ativo | €319,900 | €1,367 | 24.7% | 68 | 62 |
| Mediana | €364,450 | €1,425 | 30.0% | 51 | 63 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado o alto preço de listagem de €199,500 em comparação com o valor justo de €154,300, esta propriedade está sobrevalorizada em 22,7%, tornando-se menos atrativa para investimentos de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4,8%, os potenciais retornos não justificam o custo de entrada elevado. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter é dificultada pela avaliação atual da propriedade de €199,500, que está significativamente acima do seu valor justo de €154,300, indicando que está sobrevalorizada em 22,7%. Com uma classificação de condição de 35/100, pode ser necessário um investimento adicional para a trazer a um padrão desejável, complicando ainda mais o seu potencial de manutenção. Arrendamento Familiar Embora a propriedade seja adequada para famílias devido ao seu tamanho e localização, o preço pedido de €199,500 em relação ao valor justo de €154,300 sugere que está sobrevalorizada em 22,7%, dissuadindo potenciais inquilinos de se comprometerem a longo prazo. Juntamente com uma classificação de condição abaixo do desejável de 35/100, isso torna-a uma opção menos apelativa para arrendamentos familiares no mercado atual.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade pode enfrentar desafios devido à sua classificação de estabilidade económica moderada de 65, o que indica riscos potenciais na manutenção de um fluxo de caixa consistente e na retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 352 865 €
- Capital próprio necessário
- 193 265 €
- Prestação mensal
- 699 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -439 €
- Preço199 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4571 €
- Imposto do Selo (escritura)1596 €
- Imposto do Selo (crédito)958 €
- Escritura, registo e banco1979 €
- Obras144 262 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (35/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 22.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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