Apartamento em Cercal
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Apartamento T2 com 98 m² em Cercal, Santiago do Cacém, à venda por 195 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 113 944 €, 29,4% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vigas à vista e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 98 m², construído em 1998, certificado energético C. Localizado freguesia de Cercal, concelho de Santiago do Cacém, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui um espaço de arrumos versátil no sótão com uma janela, ideal para uso como escritório ou estúdio, aumentando o seu apelo funcional além dos espaços de vida standard.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €195,000 está significativamente acima do valor justo de €113,944, indicando um prémio excessivo de €81,056 (41.6%). Esta propriedade está avaliada acima das normas de mercado e pode afastar potenciais compradores. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda precisaria focar em melhorias cosméticas para atrair compradores, mas o preço atual limita a rentabilidade. A venda rápida pode trazer retornos se as renovações gerarem um aumento significativo no valor de mercado. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento de arrendamento estima uma rentabilidade bruta de 5.1%, com rendas mensais em torno de €829. No entanto, a localização rural e as comodidades básicas podem limitar o interesse dos inquilinos e o crescimento do arrendamento.
Avaliação
Valor justo estimado em €113,944 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €195,000 situa-se €81,056 (41.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €195,000 face à base da zona de Cercal, Santiago do Cacém, Setúbal de €186,886 (€1,907/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 49/100 (Condição 45 · Materiais 50 · Dimensões das divisões 58). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 47/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 40 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 55). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Cercal, Santiago do Cacém, Setúbal
Base da zona €186,886 + condição -€39,813 + localização -€1,867 = valor justo estimado de €113,944 (€1,163/m²), uma diferença de €81,056 (41.6%) face ao preço pedido de €195,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cercal · 6fbcf5 | Imóvel em análise | €195,000 | €1,990 | — | 45 | 47 |
| rua Cerro da Ordem S / N | Ativo | €185,000 | €2,846 | 43.0% | 72 | 45 |
| Porto Covo · 82c64e | Ativo | €550,000 | €5,140 | 158.3% | — | 46 |
| São Domingos e Vale de Água · 0dcf97 | Ativo | €689,000 | €4,445 | 123.4% | 48 | 39 |
| Cercal · 956eda | Ativo | €120,000 | €2,000 | 0.5% | — | 52 |
| Mediana | €367,500 | €3,646 | 83.2% | 60 | 46 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a significativa diferença entre o preço de listagem de €195,000 e o valor justo de €113,944, esta propriedade está sobrevalorizada, tornando-se menos atraente para investimento em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 5.1% numa área rural onde a economia é principalmente impulsionada pela agricultura, os retornos potenciais podem não justificar o elevado preço de compra. Compra e manutenção Como a propriedade está sobrevalorizada a €195,000 em comparação com um valor justo de €113,944, uma estratégia de compra e manutenção é questionável em termos de valorização de capital. O rendimento atual de 5.1% não fornece um incentivo suficiente para investir numa propriedade com comodidades básicas e uma baixa classificação da vizinhança de 47/100, sugerindo uma procura limitada de inquilinos e potencial de crescimento do investimento.
Riscos
Altíssimo Risco de Vacância Com uma pontuação de estabilidade económica de 35/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 55/100, esta propriedade pode enfrentar desafios na manutenção de níveis consistentes de ocupação, levando potencialmente a taxas de vacância aumentadas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 259 272 €
- Capital próprio necessário
- 103 272 €
- Prestação mensal
- 658 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -292 €
- Preço195 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4322 €
- Imposto do Selo (escritura)1560 €
- Imposto do Selo (crédito)936 €
- Escritura, registo e banco1968 €
- Obras55 485 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (49/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 41.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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