Apartamento em Santo André
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Apartamento T2 com 90 m² em Santo André, Santiago do Cacém, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 58 548 €, 43,9% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², construído em 1983, certificado energético D. Localizado freguesia de Santo André, concelho de Santiago do Cacém, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui acesso a um jardim comunitário e parque infantil, melhorando a vida familiar em meio à conveniência das comodidades urbanas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €270,000 ultrapassa significativamente o valor justo de €58,548 em €211,452, representando uma sobrevalorização de 78,3%. Esta discrepância indica que a propriedade está acima do valor justo em relação às condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €58,548 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €211,452 (78.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de Santo André, Santiago do Cacém, Setúbal de €191,970 (€2,133/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 39/100 (Mercado habitacional 30 · Serviços 30 · Económico 30 · Qualidade dos inquilinos 40). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Santo André, Santiago do Cacém, Setúbal
Base da zona €191,970 + condição +€5,203 + localização -€2,455 = valor justo estimado de €58,548 (€651/m²), uma diferença de €211,452 (78.3%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo André · 956ef0 | Imóvel em análise | €270,000 | €3,000 | — | 75 | 39 |
| Santo André · 25f620 | Ativo | €230,000 | €2,150 | 28.3% | 65 | 48 |
| Santo André · 6d51b8 | Ativo | €270,000 | €2,784 | 7.2% | 70 | 44 |
| Santo André · 99f3de | Ativo | €350,000 | €1,944 | 35.2% | 75 | 46 |
| Santo André · 96c3f7 | Ativo | €265,000 | €2,677 | 10.8% | 46 | 48 |
| Mediana | €267,500 | €2,414 | 19.5% | 68 | 47 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está avaliada significativamente acima do seu valor justo, tornando-se um investimento questionável para a renda de longo prazo. Com um rendimento bruto de 4,6% e uma pontuação de bairro de apenas 39/100, o potencial para satisfação e retenção de inquilinos pode ser limitado nesta área rural. Renovação de valor acrescentado Apesar da classificação de condição de 79/100, a enorme diferença de 78,3% em relação ao valor justo indica que quaisquer esforços de renovação podem não resultar em um retorno adequado sobre o investimento. Dado o contexto rural e a disponibilidade limitada de comodidades, a estratégia de renovação pode complicar ainda mais a rentabilidade em um mercado já sobrevalorizado.
Riscos
Alto Risco Económico A propriedade tem uma baixa pontuação de estabilidade económica de 30/100, indicando uma vulnerabilidade significativa a recessões económicas que podem afetar a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 291 761 €
- Capital próprio necessário
- 75 761 €
- Prestação mensal
- 946 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -344 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras6652 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (40) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 78.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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