Apartamento T1 com 45 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto (fotografia 1 de 16)
Apartamento T1 com 45 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto (fotografia 2 de 16)
Apartamento T1 com 45 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto (fotografia 3 de 16)
Apartamento T1 com 45 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto (fotografia 4 de 16)
Apartamento T1 com 45 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto (fotografia 5 de 16)
Apartamento T1 com 45 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto (fotografia 6 de 16)
Apartamento T1 com 45 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto (fotografia 7 de 16)
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Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória

€270,000Simular / pedir crédito
Quartos: 1Casas de banho: 1Área bruta: 45 m2Preço por m²: €6000/m²Data de publicação: 19/06/2026

Apartamento T1 com 45 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 165 581 €, 27,9% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, vidros duplos e roupeiros embutidos.

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Análise das fotografias16 fotografias analisadas divisão a divisão: estado, acabamentos e características

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Avaliação

Valor justo estimado em €165,581 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €104,419 (38.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.

1 · Diferença base-€122,310

Preço pedido de €270,000 face à base da zona de travessa da Senhora da Conceição, 374 de €164,655 (€3,659/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.

2 · Ajuste de condição+€2,531

Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.

3 · Ajuste de localização+€15,360

Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.

travessa da Senhora da Conceição, 374

Valor justo€165,581

Base da zona €164,655 + condição +€2,531 + localização +€15,360 = valor justo estimado de €165,581 (€3,680/m²), uma diferença de €104,419 (38.7%) face ao preço pedido de €270,000.

Vendas comparáveis

ReferênciaEstadoPreço€/m²vs imóvelEstado de conservaçãoLocalização
travessa da Senhora da Conceição, 374Imóvel em análise€270,000€6,000—7576
rua da AlegriaAtivo€297,000€5,6046.6%8578
Santa Marinha e São Pedro da Afurada · 1e6523Ativo€220,000€5,9460.9%7380
alameda no Centro de GaiaAtivo€330,000€4,85319.1%8573
Pedrouços · e40adfAtivo€230,000€2,61456.4%7676
Mediana€263,500€5,22912.9%8177

Tese de investimento

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Riscos

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€
%
€
Custo total de compra
285 122 €
Capital próprio necessário
69 122 €
Prestação mensal
1006 €
Rentabilidade bruta
3,8 %
Rentabilidade líquida antes de IRS
1,9 %
Saldo mensal antes de IRS
-559 €

Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.

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INDICADORES
-€122kDIFERENÇA BASE+€3kEstado de conservação+€15kLOCALIZAÇÃO
PRINCIPAIS RISCOS
  • 📊O anúncio está 38.7% acima do valor justo.

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€270,000 BSobreavaliado38.7% abaixo
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