Apartamento em Santo Tirso, Couto (Santa Cristina e São Miguel) e Burgães
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Apartamento T3 com 99 m² em Santo Tirso, Couto (Santa Cristina e São Miguel) e Burgães, Santo Tirso, à venda por 297 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 162 198 €, 31,3% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 99 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Santo Tirso, Couto (Santa Cristina e São Miguel) e Burgães, concelho de Santo Tirso, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento dispõe de duas vagas de estacionamento dedicadas e está totalmente mobilado com uma decoração moderna, aumentando a sua conveniência e atratividade para potenciais compradores.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €297,500 está significativamente acima do valor justo de €162,198, representando uma sobrevalorização de €135,302 (45,5%). Esta discrepância sugere que a propriedade não apresenta uma oportunidade de investimento viável. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda rápida seria desafiadora devido ao preço pedido estar bem acima do valor de mercado; o potencial de lucro através de flippings é escasso neste mercado atual. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 0% e sem rendimentos mensais estimados, esta propriedade pode não gerar fluxo de caixa suficiente, tornando-a menos atraente para uma estratégia de compra e retenção.
Avaliação
Valor justo estimado em €162,198 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €297,500 situa-se €135,302 (45.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €297,500 face à base da zona de Santo Tirso, Couto (Santa Cristina e São Miguel) e Burgães, Santo Tirso, Porto de €179,784 (€1,816/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santo Tirso, Couto (Santa Cristina e São Miguel) e Burgães, Santo Tirso, Porto
Base da zona €179,784 + condição +€0 + localização +€12,015 = valor justo estimado de €162,198 (€1,638/m²), uma diferença de €135,302 (45.5%) face ao preço pedido de €297,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo Tirso, Couto (Santa Cristina e São Miguel) e Burgães · dee5d7 | Imóvel em análise | €297,500 | €3,005 | — | 72 | 70 |
| Santo Tirso, Couto (Santa Cristina e São Miguel) e Burgães · 937399 | Ativo | €259,000 | €2,943 | 2.1% | 73 | 67 |
| rua da Ermida | Ativo | €205,000 | €2,563 | 14.7% | 72 | 72 |
| largo Coronel Baptista Coelho, 44 | Ativo | €270,000 | €4,091 | 36.1% | — | 69 |
| rua do Jornal de Santo Tirso, 3 | Ativo | €250,000 | €2,688 | 10.5% | 70 | 68 |
| Mediana | €254,500 | €2,816 | 6.3% | 72 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado que a propriedade está listada a €297.500 enquanto o valor justo é apenas €162.198, é evidente que o investimento não se alinha com as expectativas de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 0% e uma sobrevalorização significativa, esta estratégia não é ótima para fluxo de caixa sustentável no mercado atual. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja situado numa área residencial segura com condições razoáveis, o seu preço de listagem é excessivamente alto em comparação com o valor justo, indicando um investimento inadequado para arrendamentos familiares. O potencial de crescimento é diminuído, pois os inquilinos em potencial provavelmente serão desencorajados pela diferença de 45,5% entre o preço e o valor. Compra e manutenção A diferença substancial de €135.302 entre o preço da lista e o valor justo torna uma estratégia de compra e manutenção financeiramente insustentável para este apartamento. Com rendimentos estagnados e uma classificação de bairro que carece de forte apelo, a propriedade provavelmente não apreciará o suficiente para justificar o investimento.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica Com um índice de estabilidade económica de 65/100, existe um risco notável de flutuações económicas que podem impactar negativamente o valor da propriedade e a renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 328 565 €
- Capital próprio necessário
- 90 565 €
- Prestação mensal
- 1003 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1273 €
- Preço297 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 431 €
- Imposto do Selo (escritura)2380 €
- Imposto do Selo (crédito)1428 €
- Escritura, registo e banco2214 €
- Obras13 613 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 45.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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