Moradia em Vialonga
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Moradia T4 com 100 m² em Vialonga, Vila Franca de Xira, à venda por 330 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 151 481 €, 35,1% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo de meados do século XX. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T4 com 1 casas de banho de 100 m², construído em 1937, certificado energético F. Localizado em rua Primeiro de Maio, 12, freguesia de Vialonga, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Características notáveis: A propriedade está situada em um amplo terreno de 470m², oferecendo substancial espaço externo ideal para um jardim ou área de recreação, aumentando seu potencial de reabilitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €330,000 está significativamente acima do valor justo de €151,481, representando uma sobrevalorização de €178,519 (54.1%). Esta propriedade não é um investimento viável dado a sua posição inflacionada em relação às expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €151,481 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €330,000 situa-se €178,519 (54.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €330,000 face à base da zona de rua Primeiro de Maio, 12 de €293,600 (€2,936/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 34/100 (Condição 30 · Materiais 35 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Primeiro de Maio, 12
Base da zona €293,600 + condição -€64,844 + localização +€18,225 = valor justo estimado de €151,481 (€1,515/m²), uma diferença de €178,519 (54.1%) face ao preço pedido de €330,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Primeiro de Maio, 12 | Imóvel em análise | €330,000 | €3,300 | — | 30 | 73 |
| Alverca do Ribatejo e Sobralinho · 4a81a8 | Ativo | €495,000 | €4,125 | 25.0% | 60 | 65 |
| rua da República | Ativo | €495,000 | €3,808 | 15.4% | 64 | 70 |
| rua do Bom Humor, 20 | Ativo | €340,000 | €4,250 | 28.8% | 60 | 73 |
| rua Varela Silva, 7 | Ativo | €350,000 | €2,846 | 13.8% | 72 | 72 |
| Mediana | €422,500 | €3,967 | 20.2% | 62 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada, com uma diferença de 54,1% acima do seu valor justo de €151,481, tornando-a uma opção menos atraente para estratégias de arrendamento a longo prazo. Um rendimento bruto de 0% sugere ainda que os retornos potenciais não atenderão às expectativas de investidores prudentes. Arrendamento familiar Neste momento, a sobrevalorização desta casa de 4 quartos a €330,000 limita a sua viabilidade para arrendamento familiar, especialmente quando o seu valor justo é significativamente mais baixo. A pontuação de condição de 34/100 da propriedade levanta preocupações sobre os investimentos necessários para a torná-la habitável para famílias que buscam alojamento de qualidade. Compra e retenção Com o preço atual de listagem muito acima do valor justo, a estratégia de compra e retenção pode não oferecer os retornos esperados a longo prazo. Embora o bairro tenha classificações razoáveis de habitabilidade, a diferença significativa em relação ao valor justo coloca em dúvida a viabilidade a longo prazo deste investimento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode afetar a estabilidade da receita de arrendamento e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 431 913 €
- Capital próprio necessário
- 167 913 €
- Prestação mensal
- 1113 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1367 €
- Preço330 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 706 €
- Imposto do Selo (escritura)2640 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
- Obras81 692 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (34/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 54.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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