Apartamento em Guilhabreu
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Apartamento T2 com 180 m² em Guilhabreu, Vila do Conde, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 261 473 €, 9% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 180 m², construído em 2003, certificado energético C. Localizado freguesia de Guilhabreu, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui um espaçoso terraço acessível de todos os quartos, ideal para lazer ao ar livre e entretenimento, juntamente com uma garagem segura com capacidade para três veículos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €290,000 está significativamente acima do valor justo de €261,473, colocando-o €28,527 (9,8%) acima. Esta propriedade está sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €261,473 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €290,000 situa-se €28,527 (9.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de Guilhabreu, Vila do Conde, Porto de €302,400 (€1,680/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 71/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Guilhabreu, Vila do Conde, Porto
Base da zona €302,400 + condição -€10,687 + localização +€20,160 = valor justo estimado de €261,473 (€1,453/m²), uma diferença de €28,527 (9.8%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Guilhabreu · be9670 | Imóvel em análise | €290,000 | €1,611 | — | 70 | 70 |
| Vilar de Pinheiro · 25f7a3 | Ativo | €320,000 | €2,406 | 49.3% | 80 | 66 |
| Castêlo da Maia · 0018c7 | Ativo | €280,000 | €2,171 | 34.7% | 80 | 77 |
| Malta e Canidelo · dee5b9 | Ativo | €255,000 | €2,257 | 40.1% | 70 | 71 |
| Castêlo da Maia · 6c7ab2 | Ativo | €369,000 | €2,460 | 52.7% | 70 | 63 |
| Mediana | €300,000 | €2,332 | 44.7% | 75 | 69 |
Tese de investimento
Long-term rental Este apartamento T2 em Guilhabreu, com preço de €290,000, está acima do valor justo em 9,8%, tornando-o uma opção menos atraente para retornos de aluguer. Com um rendimento bruto de 0%, a perspetiva financeira para a renda a longo prazo não é favorável. Buy-and-hold Apesar da proximidade ao mercado de trabalho no Porto, a propriedade está avaliada em €290,000, superando o seu valor justo atribuído de €261,473. Manter este ativo pode não render a valorização esperada, dado o preço atual, especialmente com uma avaliação de condição de 71/100 e uma avaliação de vizinhança de 70/100. Family rental O preço de €290,000 ultrapassa a referência de valor justo, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada para fins de aluguer familiar. Com nenhum rendimento de aluguer bruto e avaliações moderadas de condição e vizinhança, os potenciais inquilinos familiares podem procurar mais valor em outros lugares. Not ideal for Este apartamento T2 é notavelmente inadequado para alugueres de férias de curto prazo devido ao seu preço acima do valor justo e à falta de rendimento bruto. Além disso, não se adequa ao mercado de luxo ou à habitação de estudantes, tornando-o um investimento menos versátil nesses segmentos.
Riscos
Risco de Rotatividade de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, há uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em períodos de vacância prolongados e custos adicionais com arrendamento e gestão da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 343 319 €
- Capital próprio necessário
- 111 319 €
- Prestação mensal
- 1016 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1282 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras36 506 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 9.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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