Moradia em Águas Santas
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Moradia T2 com 80 m² em Águas Santas, Maia, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 266 163 €, em linha com o preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, pés-direitos altos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 80 m². Localizado em rua Alto da Costa, 179, freguesia de Águas Santas, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: A casa apresenta uma varanda exterior recém-renovada com vista para um jardim, aumentando o seu apelo para relaxamento ao ar livre e conectividade urbana. Condição: Existem sinais visuais de uso menor, mas a condição geral é excelente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €250,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €266,163, indicando que a propriedade está ao preço justo, com uma diferença de €16,163 (6.1%). Buy-to-flip angle. Uma potencial estratégia de compra para revenda poderia capitalizar as renovações, aprimorando as características de alta qualidade atuais para atrair compradores para uma revenda rápida. Buy-to-let angle. Com uma estimativa de rendimento mensal de €833, a propriedade oferece um rendimento bruto de 4%, tornando-a um investimento atraente para arrendamentos de longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €266,163 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €250,000 situa-se €16,163 (6.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €250,000 face à base da zona de rua Alto da Costa, 179 de €265,554 (€3,319/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €265,554, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €266,163 (€3,327/m²), uma diferença de €16,163 (6.1%) face ao preço pedido de €250,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Alto da Costa, 179 | Imóvel em análise | €250,000 | €3,125 | — | 75 | 75 |
| rua Nova de Santegãos | Ativo | €269,900 | €3,416 | 9.3% | 75 | 74 |
| rua de Trás | Ativo | €305,000 | €5,545 | 77.5% | 85 | 63 |
| rua de Trás | Ativo | €335,000 | €6,091 | 94.9% | 75 | 79 |
| Milheiros · 96c1b7 | Ativo | €385,000 | €2,692 | 13.8% | 73 | 73 |
| Mediana | €320,000 | €4,481 | 43.4% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Aluguel a longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 4%, tornando-a uma opção razoável para investidores que buscam uma renda de aluguel consistente em um ambiente suburbano estável como Águas Santas. O acesso a amenidades do bairro e a boa qualidade dos inquilinos apoiam uma estratégia de aluguel a longo prazo, apesar de a propriedade estar listada a um preço justo. Aluguel familiar Com uma classificação de condição sólida de 77/100 e acesso favorável a escolas no bairro, esta casa de 2 quartos atrai famílias que procuram um espaço de vida confortável perto do Porto. Embora a propriedade esteja listada a um preço justo, sua localização desejável e amenidades a tornam uma escolha adequada para aluguéis familiares. Compra e manutenção Dado o seu preço justo de listagem e proximidade com as amenidades do Porto, adquirir esta propriedade está alinhado com uma estratégia de compra e manutenção, visando valorização ao longo do tempo. Embora possa não proporcionar um fluxo de caixa imediato significativo, o tamanho substancial de 80m² da propriedade e as características do bairro fazem dela uma oportunidade sólida de manutenção a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 80 sugere um ambiente económico relativamente forte, no entanto, o índice de estabilidade dos inquilinos de 70 levanta preocupações sobre potenciais flutuações na renda e na retenção de inquilinos, o que pode impactar o fluxo de caixa.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 263 306 €
- Capital próprio necessário
- 63 306 €
- Prestação mensal
- 932 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,8 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -540 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
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