Apartamento em Paranhos
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Apartamento T2 com 73 m² em Paranhos, Porto, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 241 990 €, 13,6% abaixo do preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e eletrodomésticos em inox.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 73 m², construído em 1993, certificado energético D. Localizado em rua Aval de Baixo, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento beneficia de abundante luz natural graças à sua dupla orientação e está apenas a um curto passeio de importantes instituições educativas e de saúde no Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está significativamente acima do valor justo de €241,990, criando uma sobrevalorização de €38,010, ou 15,7%. Isso indica que a propriedade não é atualmente um investimento financeiramente sólido com base nos critérios de valorização.
Avaliação
Valor justo estimado em €241,990 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €38,010 (15.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de rua Aval de Baixo de €254,391 (€3,485/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €254,391, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €241,990 (€3,315/m²), uma diferença de €38,010 (15.7%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Aval de Baixo | Imóvel em análise | €280,000 | €3,836 | — | 68 | 73 |
| Paranhos · 91129e | Ativo | €264,000 | €2,722 | 29.0% | 65 | 71 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · be9255 | Ativo | €215,000 | €2,867 | 25.3% | — | 66 |
| rua da Constituição | Ativo | €350,000 | €4,023 | 4.9% | — | 74 |
| avenida Vimara Peres S / N | Ativo | €390,000 | €3,545 | 7.6% | 55 | 74 |
| Mediana | €307,000 | €3,206 | 16.4% | 60 | 73 |
Tese de investimento
Aluguel de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Paranhos está listado a €280,000, representando um prémio de 15.7% sobre o seu valor justo de €241,990. Com um rendimento bruto de 4.3%, a propriedade pode ser menos atraente para aluguel de longo prazo, dado seu status de sobrevalorizada e potencial de crescimento de capital mais lento. Compra e retenção O preço de lista desta propriedade excede o valor de mercado justo, sugerindo uma falta de potencial imediato para uma estratégia de compra e retenção. O rendimento bruto de 4.3% não compensa a substancial diferença em relação ao valor justo, o que pode desestimular investidores a longo prazo. Aluguel para famílias Embora as famílias possam achar a localização atraente, o preço de €280,000 do apartamento de 2 quartos indica que não é um investimento prudente, considerando que está sobrevalorizada. A classificação de condição da propriedade de 63/100 complica ainda mais sua atratividade para aluguéis familiares, afetando a manutenção e a desejabilidade do inquilino.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco elevado de rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 320 760 €
- Capital próprio necessário
- 96 760 €
- Prestação mensal
- 981 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -455 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras24 798 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- Rentabilidade bruta 7,3%
- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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