Apartamento em Santo António
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Apartamento T2 com 91 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 720 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 599 800 €, 16,7% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e vigas à vista.
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Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 91 m², no 3º andar, certificado energético D. Localizado em praça do Príncipe Real, freguesia de Santo António, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento integra de forma única elementos da estrutura histórica Pombalina com comodidades modernas, oferecendo tanto charme arquitetónico quanto conforto contemporâneo numa zona altamente procurada de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €720,000 está €120,200 (20.0%) acima do valor justo de €599,800. Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €599,800 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €720,000 situa-se €120,200 (20.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €720,000 face à base da zona de praça do Príncipe Real de €570,331 (€6,267/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €570,331, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €599,800 (€6,591/m²), uma diferença de €120,200 (20.0%) face ao preço pedido de €720,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça do Príncipe Real | Imóvel em análise | €720,000 | €7,912 | — | 75 | 83 |
| praça do Rossio | Ativo | €490,000 | €4,153 | 47.5% | 76 | 84 |
| Estrela · 6d55d7 | Ativo | €765,000 | €6,955 | 12.1% | 74 | 84 |
| Misericórdia · 49b8e7 | Ativo | €625,000 | €7,102 | 10.2% | 80 | 84 |
| rua das Madres, 102 | Ativo | €635,000 | €5,773 | 27.0% | 85 | 80 |
| Mediana | €630,000 | €6,364 | 19.6% | 78 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T2 em Santo António está sobrevalorizado em 20,0% em comparação com o seu valor justo de €599,800, resultando em perspetivas de rendimento menos atraentes de 3% bruto. Embora o bairro tenha uma classificação de 83/100 em qualidade, o preço atual pode desincentivar potenciais inquilinos de longo prazo à procura de valor. Arrendamento de curto prazo para férias Com um preço de listagem de €720,000, o rendimento do apartamento de 3% bruto não justifica o investimento, especialmente considerando que está sobrevalorizado em relação ao valor justo de €599,800. A localização central em Lisboa pode atrair turistas, mas a lacuna de 20% em relação ao valor justo sinaliza um potencial de retornos reduzidos num mercado competitivo. Comprar e manter Com um valor justo de €599,800, o preço de listagem do apartamento T2 de €720,000 reflete um prémio de 20,0% que pode não sustentar a apreciação a longo prazo justificada pelo rendimento atual de 3% bruto. Embora as comodidades do bairro tenham uma boa pontuação, a situação geral do mercado sugere que manter esta propriedade ao preço atual não é aconselhável para o crescimento de capital.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco potencial de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 782 839 €
- Capital próprio necessário
- 206 839 €
- Prestação mensal
- 2428 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1533 €
- Preço720 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões43 200 €
- Imposto do Selo (escritura)5760 €
- Imposto do Selo (crédito)3456 €
- Escritura, registo e banco3228 €
- Obras7195 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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