Apartamento em Misericórdia
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Apartamento T2 com 90 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 527 143 €, 38% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², construído em 1950, certificado energético D. Localizado em largo Corpo Santo, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O design de cozinha e sala de estar em espaço aberto do apartamento melhora a interação social e maximiza a luz natural de janelas amplas, complementando a atmosfera vibrante do centro histórico de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €850,000 está significativamente acima do valor justo de €527,143, representando uma sobrevalorização de €322,857 (61.2%). Isto sugere que a propriedade não é um investimento viável ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €527,143 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €850,000 situa-se €322,857 (61.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €850,000 face à base da zona de largo Corpo Santo de €543,112 (€6,035/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €543,112, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €527,143 (€5,857/m²), uma diferença de €322,857 (61.2%) face ao preço pedido de €850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo Corpo Santo | Imóvel em análise | €850,000 | €9,444 | — | 66 | 87 |
| Penha de França · 1e659b | Ativo | €365,000 | €5,214 | 44.8% | 70 | 84 |
| Alcântara · 6d5589 | Ativo | €385,000 | €7,700 | 18.5% | 69 | 84 |
| São Vicente · ba3fac | Ativo | €385,000 | €4,813 | 49.0% | 72 | 87 |
| rua Poeta Mílton, 3 | Ativo | €350,000 | €3,465 | 63.3% | 68 | 87 |
| Mediana | €375,000 | €5,014 | 46.9% | 70 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €850,000 comparado ao seu valor justo de €527,143, resultando numa diferença substancial de 61,2%. Com um baixo rendimento bruto de 2,6%, este investimento pode não gerar retornos favoráveis a longo prazo. Arrendamento de curto prazo Apesar de estar localizada numa zona desejável da área de Chiado, o preço pedido pela propriedade excede em muito o seu valor justo, marcando-a como sobrevalorizada em 61,2%. A classificação atual do estado de 69/100 não justifica o prémio, tornando-o uma oportunidade arriscada de arrendamento a curto prazo. Mercado de luxo Apelando a compradores afluentes, o status de sobrevalorização deste apartamento, com uma diferença de avaliação de 61,2%, sugere que pode não atrair o interesse esperado no mercado de luxo. O preço elevado de €850,000 pode afastar potenciais compradores que procuram valor no competitivo setor de luxo de Lisboa.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Um índice de estabilidade dos inquilinos de 80/100 indica uma potencial volatilidade na retenção de inquilinos, o que pode afetar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 937 386 €
- Capital próprio necessário
- 257 386 €
- Prestação mensal
- 2978 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2164 €
- Preço850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6800 €
- Imposto do Selo (crédito)4080 €
- Escritura, registo e banco3540 €
- Obras21 966 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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