Moradia em Alfena
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Moradia T3 com 72 m² em Alfena, Valongo, à venda por 128 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 90 867 €, 29% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 72 m², no 1º andar, construído em 1980, certificado energético D. Localizado freguesia de Alfena, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade conta com uma marquise que aumenta a luz natural e oferece uma vista agradável, juntamente com três frente de rua para maior privacidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €128,000 está consideravelmente acima do valor justo de €90,867, indicando uma sobrevalorização de €37,133 (40.9%). Isso sugere que os compradores podem querer negociar com base nas realidades do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €90,867 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €128,000 situa-se €37,133 (40.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €128,000 face à base da zona de Alfena, Valongo, Porto de €85,488 (€1,187/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 59/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €85,488, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €90,867 (€1,262/m²), uma diferença de €37,133 (40.9%) face ao preço pedido de €128,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alfena · 62292f | Imóvel em análise | €128,000 | €1,778 | — | 60 | 60 |
| Ermesinde · e40b29 | Ativo | €160,000 | €865 | 51.4% | 35 | 73 |
| rua da Fonte S / N | Ativo | €419,000 | €1,262 | 29.0% | 72 | 74 |
| rua da Fonte | Ativo | €419,000 | €1,262 | 29.0% | 70 | 74 |
| rua 31 de Janeiro, 360 | Ativo | €250,000 | €1,073 | 39.6% | 40 | 77 |
| Mediana | €334,500 | €1,168 | 34.3% | 55 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar de um rendimento bruto de 9,8%, a propriedade de €128,000 está sobrevalorizada em 40,9% em comparação com o seu valor justo de €90,867, o que indica que a receita de aluguer pode não cobrir adequadamente o elevado custo de aquisição. Esta sobrevalorização, juntamente com uma pontuação moderada de qualidade do bairro de 60/100, levanta preocupações sobre a viabilidade a longo prazo dos retornos do investimento no mercado atual. Compra e manutenção Embora o rendimento bruto pareça atraente em 9,8%, a significativa diferença em relação ao valor justo alerta contra a retenção a longo prazo de uma propriedade listada a €128,000, já que excede o seu valor justificado em 40,9%. Além disso, a classificação da condição da propriedade de 59/100 em um bairro com apelo limitado pode dificultar a valorização futura e a rentabilidade em uma estratégia de compra e manutenção.
Riscos
Risco de rotatividade dos inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50/100 indica um potencial para alta rotatividade, o que pode resultar em taxas de vacância elevadas e custos associados à propriedade.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 132 159 €
- Capital próprio necessário
- 29 759 €
- Prestação mensal
- 477 €
- Rentabilidade bruta
- 7,9 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 5,3 %
- Saldo mensal antes de IRS
- 105 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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