Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T1 com 43 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 190 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 142 667 €, 24,9% abaixo do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 43 m², no 1º andar, construído em 1990, certificado energético D. Localizado em praceta Manuel Rodrigues Coelho, 8, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Destaque: Apresenta uma varanda privada que oferece potencial para relaxamento ao ar livre e vistas, aumentando o apelo para um comprador interessado em personalização e vida moderna. Condição: Requer manutenção e atualização menores.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €190,000 excede o valor justo de €142,667 em €47,333 (33.2%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nos padrões atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €142,667 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €190,000 situa-se €47,333 (33.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €190,000 face à base da zona de praceta Manuel Rodrigues Coelho, 8 de €144,388 (€3,358/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 40/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €144,388, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €142,667 (€3,318/m²), uma diferença de €47,333 (33.2%) face ao preço pedido de €190,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Manuel Rodrigues Coelho, 8 | Imóvel em análise | €190,000 | €4,419 | — | 38 | 50 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 032514 | Ativo | €150,000 | €2,419 | 45.2% | — | 58 |
| rua João Maria Jales | Ativo | €230,000 | €2,987 | 32.4% | 50 | 44 |
| Setúbal (São Sebastião) · b32a7b | Ativo | €270,000 | €3,649 | 17.4% | 62 | 55 |
| Setúbal (São Sebastião) · 911270 | Ativo | €230,000 | €4,340 | 1.8% | 60 | 43 |
| Mediana | €230,000 | €3,318 | 24.9% | 60 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel está sobrevalorizado a €190,000 em comparação com o valor justo de €142,667, refletindo uma diferença significativa de 33,2%. Com um rendimento bruto de apenas 5,1% e classificações de condição e vizinhança de 40/100 e 50/100, respetivamente, este investimento não cumpriria os critérios para uma estratégia bem-sucedida de arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Com um preço de listagem de €190,000, esta propriedade não representa uma oportunidade sólida de comprar e manter, uma vez que está acima do valor justo de €142,667. Com indicadores económicos fracos caracterizados por um acesso limitado a comodidades urbanas e baixa qualidade do inquilino, a retenção deste ativo tenderá a ter um desempenho abaixo do esperado a longo prazo.
Riscos
[Risco de Recessão Económica] A propriedade enfrenta um risco de redução da procura ou de rendimentos de aluguer mais baixos devido à sua pontuação de estabilidade económica de 60/100 e uma preocupante pontuação de estabilidade dos inquilinos de 45/100, indicando uma potencial volatilidade na retenção de inquilinos e nas condições do mercado.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 198 024 €
- Capital próprio necessário
- 46 024 €
- Prestação mensal
- 708 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,3 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -330 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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