Apartamento em Penha de França
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Apartamento T1 com 50 m² em Penha de França, Lisbon, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 244 375 €, 35,7% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, pavimento flutuante e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 50 m², no 2º andar, certificado energético D. Localizado em rua Barão de Sabrosa, 76, freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui um guarda-roupa embutido no quarto e passou por duas renovações, melhorando os seus sistemas de canalização desde a última ocupação pelo proprietário em 2014.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380,000 está significativamente acima do valor justo de €244,375, marcando um prémio de €135,625 (55.5%). Dada esta disparidade, a propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €244,375 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €380,000 situa-se €135,625 (55.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de rua Barão de Sabrosa, 76 de €214,606 (€4,292/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €214,606, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €244,375 (€4,888/m²), uma diferença de €135,625 (55.5%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Barão de Sabrosa, 76 | Imóvel em análise | €380,000 | €7,600 | — | 62 | 83 |
| travessa do Terreiro a Santa Catarina, 48 | Ativo | €247,000 | €8,233 | 8.3% | 70 | 90 |
| Santa Maria Maior · 82c750 | Ativo | €220,000 | €4,400 | 42.1% | 65 | 86 |
| rua da Cruz de Santa Apolónia | Ativo | €295,000 | €4,338 | 42.9% | 68 | 84 |
| Santa Maria Maior · 937377 | Ativo | €234,000 | €4,875 | 35.9% | — | 91 |
| Mediana | €240,500 | €4,638 | 39.0% | 68 | 88 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €380,000 reflete uma diferença significativa de 55,5% em relação ao valor justo de €244,375, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3,1%, a estratégia de arrendamento de longo prazo é desafiada pelo elevado custo de aquisição em relação aos potenciais retornos. Mercado de luxo Embora esteja situado numa localização privilegiada de Lisboa, a listagem de €380,000 não justifica o seu valor em relação ao valor de mercado justo de €244,375, confirmando que está sobrevalorizada. O preço elevado, sem características luxuosas correspondentes, complica ainda mais a posicionamento no segmento de mercado de luxo. Buy-and-hold Esta propriedade está a €380,000, o que representa 55,5% a mais do que o seu valor justo de €244,375, categorizando-a como sobrevalorizada no contexto de buy-and-hold. O rendimento modesto de 3,1% sugere um potencial limitado de valorização de capital, tornando-a uma opção menos atraente para estratégias de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode afetar a renda de aluguel consistente e o fluxo de caixa geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 420 748 €
- Capital próprio necessário
- 116 748 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -823 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras15 772 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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