Apartamento em Queluz e Belas
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Apartamento T2 com 115 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 186 648 €, 29,6% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 115 m², no 3º andar, construído em 1945, certificado energético D. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui um espaço de quintal exclusivo para lazer ou armazenamento, apesar de não ter acesso direto a partir da unidade, aumentando a sua funcionalidade e atratividade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €265,000 está significativamente acima do valor justo de €186,648, indicando uma sobrevalorização de €78,352 (42,0%). Essa discrepância sugere uma reconsideração da abordagem de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €186,648 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,000 situa-se €78,352 (42.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisbon de €134,083 (€1,166/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €134,083, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €186,648 (€1,623/m²), uma diferença de €78,352 (42.0%) face ao preço pedido de €265,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · 190859 | Imóvel em análise | €265,000 | €2,304 | — | 65 | 74 |
| rua Irene Lisboa, 12 | Ativo | €315,000 | €1,599 | 30.6% | 68 | 74 |
| Falagueira-Venda Nova · 86cce3 | Ativo | €169,500 | €2,734 | 18.6% | 67 | 82 |
| rua Doutor Manuel de Arriaga | Ativo | €270,000 | €1,093 | 52.6% | 70 | 81 |
| rua Doutor Manuel de Arriaga, 23 | Ativo | €239,900 | €1,263 | 45.2% | 65 | 75 |
| Mediana | €254,950 | €1,431 | 37.9% | 68 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T2 em Queluz e Belas está avaliado em €265,000, o que representa 42% acima do seu valor justo calculado de €186,648. Dada a rentabilidade bruta de 5% e a condição média, este imóvel apresenta um potencial de retorno inferior para investidores em arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a localização próxima a Lisboa ofereça comodidades desejáveis para famílias, o preço atual de listagem está 42% acima do valor justo, sugerindo um risco inerente nos retornos de arrendamento. Além disso, com uma classificação de condição de 65/100, o imóvel pode requerer despesas significativas para manter a atratividade familiar. Renovação de valor acrescentado Investir neste apartamento para renovação de valor acrescentado é arriscado devido à sua sobrevalorização em €265,000, que excede o valor justo em 42%. A classificação de condição moderada de 65/100 indica potencial para melhorias, mas o ônus financeiro inicial pode superar os aprimoramentos de valor esperados. Não ideal para: O imóvel não é adequado para alojamento estudantil ou alugueres de férias de curta duração, devido tanto ao seu preço atual quanto às características do mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial para uma maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 315 959 €
- Capital próprio necessário
- 103 959 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -340 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras36 276 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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