Apartamento em Paranhos
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Apartamento T3 com 90 m² em Paranhos, Porto, à venda por 292 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 236 658 €, 19,1% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 90 m², no 2º andar. Localizado em rua do Doutor Manuel Laranjeira, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Característica Única: O apartamento dispõe de uma varanda que oferece um espaço sereno para relaxamento e está situado numa área bem conectada, melhorando a conveniência diária e a qualidade de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €292,500 está significativamente acima do valor justo de €236,658, representando um excesso de €55,842 ou 23.6%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada de acordo com os padrões de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €236,658 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €292,500 situa-se €55,842 (23.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €292,500 face à base da zona de rua do Doutor Manuel Laranjeira de €274,638 (€3,052/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €274,638, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €236,658 (€2,630/m²), uma diferença de €55,842 (23.6%) face ao preço pedido de €292,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Doutor Manuel Laranjeira | Imóvel em análise | €292,500 | €3,250 | — | 55 | 74 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 4bc652 | Ativo | €265,000 | €2,624 | 19.3% | 61 | 71 |
| Ramalde · 49b8bf | Ativo | €320,000 | €2,735 | 15.8% | 58 | 78 |
| Campanhã · ade566 | Ativo | €329,412 | €2,635 | 18.9% | — | 80 |
| rua de Godim, 791 | Ativo | €269,000 | €2,445 | 24.8% | 50 | 68 |
| Mediana | €294,500 | €2,630 | 19.1% | 58 | 75 |
Tese de investimento
Family rental O apartamento de 3 quartos, embora localizado numa área familiar com acesso a boas escolas, está listado por €292.500, representando uma diferença significativa de 23,6% acima do seu valor justo de €236.658. Esta estrutura de preços diminui a sua atratividade como opção de arrendamento familiar, uma vez que os custos mais elevados podem limitar o interesse dos potenciais inquilinos. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como estratégia de compra e manutenção parece menos atraente, dado que o preço atual de listagem de €292.500 está acima do valor justo em 23,6%. O rendimento potencial de 4,7% bruto não compensa adequadamente o elevado preço de compra, indicando oportunidades limitadas de valorização a longo prazo. Long-term rental Posicionar esta propriedade para arrendamento a longo prazo pode enfrentar desafios devido ao seu preço de €292.500, significativamente acima do valor justo de €236.658. O rendimento bruto de 4,7% pode não ser suficiente para atrair inquilinos a longo prazo, especialmente num mercado de arrendamento competitivo em que o preço desempenha um papel crucial.
Riscos
Volatilidade do mercado de inquilinos económico Um score combinado de estabilidade económica e de inquilinos de 75/100 sugere uma vulnerabilidade potencial a flutuações do mercado, podendo impactar a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 352 475 €
- Capital próprio necessário
- 118 475 €
- Prestação mensal
- 1025 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -431 €
- Preço292 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 081 €
- Imposto do Selo (escritura)2340 €
- Imposto do Selo (crédito)1404 €
- Escritura, registo e banco2202 €
- Obras42 948 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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