Moradia em Lordelo do Ouro e Massarelos
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Moradia T3 com 234 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, à venda por 1 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 394 467 €, em linha com o preço pedido. A análise de 45 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 234 m², construído em 2025, certificado energético E. Localizado freguesia de Lordelo do Ouro e Massarelos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade oferece de forma única um piso inferior espaçoso adaptável a várias utilizações, incluindo um escritório ou espaço de ginásio, aumentando a sua funcionalidade para estilos de vida modernos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de lista de €1,380,000 está posicionado próximo ao valor justo de €1,394,467, representando apenas €14,467 (1,0%) abaixo dele. Veredicto: ao preço justo. Buy-to-flip angle. A estratégia de buy-to-flip baseia-se em alavancar os acabamentos de alta qualidade da propriedade para obter uma revenda lucrativa após renovações mínimas, visando investidores no mercado do Porto. Buy-to-let angle. A estratégia de aluguer está focada num rendimento bruto de 2,3%, com rendimento mensal estimado em cerca de €2,645, capitalizando a localização privilegiada da propriedade e as comodidades desejáveis para alugueres de longo prazo ou estadias de curto prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,394,467 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,380,000 situa-se €14,467 (1.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €1,380,000 face à base da zona de Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, Porto de €1,259,519 (€5,383/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,259,519, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,394,467 (€5,959/m²), uma diferença de €14,467 (1.0%) face ao preço pedido de €1,380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 1908ce | Imóvel em análise | €1,380,000 | €5,897 | — | 85 | 79 |
| rua da Boavista S / N | Ativo | €799,000 | €5,919 | 0.4% | 70 | 77 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · cfe236 | Ativo | €2,200,000 | €6,769 | 14.8% | 80 | 72 |
| Ramalde · 956d8e | Ativo | €2,700,000 | €6,000 | 1.7% | 75 | 66 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 6c77d2 | Ativo | €1,300,000 | €6,701 | 13.6% | 72 | 69 |
| Mediana | €1,750,000 | €6,351 | 7.7% | 74 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Lordelo do Ouro e Massarelos oferece um rendimento bruto modesto de 2,3%, tornando-se um investimento estável, mas com baixo retorno para arrendamento de longo prazo. Dada a sua avaliação justa de €1,380,000 em comparação com um valor justo de €1,394,467, o potencial de apreciação de capital substancial pode ser limitado. Compra e retenção Com uma proximidade de valor justo de apenas 1,0%, esta propriedade representa uma opção estável de compra e retenção numa cidade com influência cultural e económica significativa. No entanto, o baixo rendimento bruto sugere que, embora possa manter o seu valor, é improvável que gere um fluxo de caixa forte a curto prazo. Arrendamento de férias de curto prazo A forte pontuação de condição de 86/100 da propriedade reflete a sua atratividade para o mercado de arrendamento de curto prazo, particularmente numa área vibrante do Porto. No entanto, com uma avaliação justa, falta-lhe a margem necessária para garantir retornos sólidos, especialmente num mercado competitivo de arrendamento de férias.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 1 512 204 €
- Capital próprio necessário
- 408 204 €
- Prestação mensal
- 5144 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 0,4 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -4680 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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