Apartamento em Misericórdia
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Apartamento T1 com 50 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 242 065 €, 12% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 50 m², no 1º andar, construído em 1930, certificado energético C. Localizado em rua da Bica de Duarte Belo, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 está €32,935 (13.6%) acima do valor justo de €242,065, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que os investidores potenciais devem ser cautelosos.
Avaliação
Valor justo estimado em €242,065 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €32,935 (13.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de rua da Bica de Duarte Belo de €250,482 (€5,010/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €250,482, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €242,065 (€4,841/m²), uma diferença de €32,935 (13.6%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Bica de Duarte Belo | Imóvel em análise | €275,000 | €5,500 | — | 62 | 87 |
| rua das Madres, 100 | Ativo | €220,000 | €4,783 | 13.0% | 62 | 86 |
| rua de São Ciro, 57 | Ativo | €245,000 | €4,900 | 10.9% | 70 | 80 |
| Penha de França · 8ee933 | Ativo | €320,000 | €3,765 | 31.6% | — | 86 |
| Campolide · 483df5 | Ativo | €300,000 | €3,000 | 45.5% | — | 81 |
| Mediana | €272,500 | €4,274 | 22.3% | 66 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar da sua localização numa área de alta procura em Lisboa, este apartamento T1 está sobrevalorizado em 13,6% em comparação com o seu valor justo, o que enfraquece o seu potencial de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 5,2% e uma classificação de condição de 66/100, o investimento pode não satisfazer as expectativas de retorno ao longo do tempo. Arrendamento a curto prazo para férias O apelo de uma localização central em Lisboa atrai turistas, no entanto, o prémio de 13,6% sobre o valor justo indica que o apartamento está sobrevalorizado para investimento em arrendamento a curto prazo. Embora o bairro pontue 87/100 em atratividade, o preço de entrada mais alto pode limitar a rentabilidade num mercado competitivo. Comprar e manter Embora a localização do apartamento em Misericórdia possa sugerir potencial de valorização, o fato de estar sobrevalorizado em 13,6% levanta preocupações sobre a retenção de valor a longo prazo. O rendimento bruto de 5,2% e uma classificação de condição de 66/100 complicam ainda mais a estratégia de investimento de comprar e manter, pois os retornos podem não corresponder às expectativas devido ao elevado preço de aquisição.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 80/100, há uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a aumentos na vacância e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 304 932 €
- Capital próprio necessário
- 84 932 €
- Prestação mensal
- 964 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -271 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras14 397 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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