Apartamento em Custóias, Leça do Balio e Guifões
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Apartamento T2 com 85 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 234 626 €, 9,8% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 85 m², no 1º andar, certificado energético E. Localizado em autoestrada A4, freguesia de Custóias, Leça do Balio e Guifões, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui duas varandas que ampliam o espaço exterior e aumentam a exposição à luz natural, além de possuir uma garagem fechada para maior comodidade em armazenamento e estacionamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 supera o valor justo de €234,626 em €25,374, representando um prémio de 10.8%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €234,626 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €260,000 situa-se €25,374 (10.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de autoestrada A4 de €252,920 (€2,976/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €252,920, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €234,626 (€2,760/m²), uma diferença de €25,374 (10.8%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| autoestrada A4 | Imóvel em análise | €260,000 | €3,059 | — | 70 | 70 |
| Ramalde · 6d53c5 | Ativo | €279,900 | €2,799 | 8.5% | 75 | 77 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · e40ae2 | Ativo | €310,000 | €2,183 | 28.6% | 75 | 66 |
| travessa do Viso | Ativo | €285,000 | €2,767 | 9.5% | 71 | 74 |
| travessa Gil Eanes S / N | Ativo | €255,000 | €2,257 | 26.2% | 70 | 62 |
| Mediana | €282,450 | €2,512 | 17.9% | 73 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Custóias está listado por €260,000, o que representa 10,8% acima do seu valor justo de €234,626, indicando que está sobrevalorizado para perspetivas de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 3,9% e uma classificação de qualidade do bairro de 70/100, a renda potencial pode não compensar adequadamente o risco do investimento inicial. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter parece desafiador devido ao seu preço atual estar 10,8% acima do valor justo. A classificação de condição moderada de 75/100 e o rendimento de 3,9% sugerem um potencial limitado de valorização a longo prazo nesta área suburbana. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa interessar a famílias, o preço atual de €260,000 é 10,8% superior ao valor justo, tornando-a menos atraente como investimento para arrendamento familiar. A combinação de um rendimento razoável de 3,9% e uma pontuação de 70/100 para o bairro pode não gerar demanda suficiente para justificar o preço elevado.
Riscos
Potencial de Declínio Económico: Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, existe um risco de recessão que pode afetar o valor da propriedade e a renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 286 675 €
- Capital próprio necessário
- 78 675 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -437 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras12 418 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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