Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Apartamento T2 com 64 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 179 579 €, 20,2% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 64 m², no 3º andar, certificado energético C. Localizado em rua 9 de Julho, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. A propriedade possui uma rara vaga de estacionamento numa localização central do Porto, uma vantagem significativa considerando a crescente procura por estacionamento em áreas urbanas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €225,000 está significativamente acima do valor justo de €179,579, indicando um prémio de €45,421 (25,3%). Esta propriedade pode, assim, ser classificada como sobrevalorizada, sugerindo uma atratividade de investimento limitada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda para este apartamento exigiria renovações significativas para aumentar o valor, particularmente atualizando os eletrodomésticos datados e os acabamentos simples. Com as melhorias certas, a propriedade poderia atrair ofertas mais elevadas de potenciais compradores. Buy-to-let angle. A renda estimada de €1,069 por mês sugere um retorno bruto sólido de 5,7%, atraente para estratégias de arrendamento a longo prazo. Isso poderia proporcionar um fluxo de caixa constante no mercado central do Porto, capitalizando a demanda local por apartamentos.
Avaliação
Valor justo estimado em €179,579 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €225,000 situa-se €45,421 (25.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de rua 9 de Julho de €207,184 (€3,237/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 48/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €207,184, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €179,579 (€2,806/m²), uma diferença de €45,421 (25.3%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua 9 de Julho | Imóvel em análise | €225,000 | €3,516 | — | 42 | 79 |
| via Norte, A4 | Ativo | €250,000 | €2,525 | 28.2% | 54 | 72 |
| rua de Diogo Botelho, 137 | Ativo | €270,000 | €3,000 | 14.7% | 63 | 75 |
| Paranhos · 19f7a3 | Ativo | €275,000 | €2,865 | 18.5% | 35 | 73 |
| Paranhos · f5ebf6 | Ativo | €250,000 | €2,747 | 21.9% | 52 | 73 |
| Mediana | €260,000 | €2,806 | 20.2% | 53 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 25,3% em comparação com o seu valor justo de €179,579, o que impacta a sua atratividade para retornos de arrendamento a longo prazo. Apesar do rendimento bruto de 5,7% parecer decente, o preço de compra inflacionado prejudica a rentabilidade global. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma oportunidade de compra e retenção não é favorável devido ao seu preço atual, que está significativamente acima do valor justo. O potencial de apreciação numa área forte é prejudicado pela diferença de 25,3% entre o preço pedido e o valor justo. Arrendamento para férias de curto prazo Entrar no mercado de arrendamento para férias de curto prazo com esta propriedade é comprometido pelo seu preço pedido de €225,000, especialmente dado que o valor justo é €179,579. Apesar da classificação do bairro ser 79/100, o alto investimento inicial dilui os retornos esperados num mercado competitivo.
Riscos
Risco de Vazio Potencial A propriedade pode enfrentar taxas de rotatividade mais elevadas devido a uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, o que indica uma possibilidade de vazios que podem impactar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 273 546 €
- Capital próprio necessário
- 93 546 €
- Prestação mensal
- 759 €
- Rentabilidade bruta
- 4,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -186 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras37 270 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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