Apartamento em Misericórdia
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Apartamento T2 com 67 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 392 559 €, em linha com o preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 67 m², certificado energético C. Localizado em rua Parreiras, 21, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta elementos originais preservados, como uma estrutura de gaiola exposta tratada e um desenho de parede único, que realçam o seu carácter histórico e identidade arquitetónica.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está apenas €2,441 (0,6%) acima do valor justo de €392,559, indicando que a propriedade está ao preço justo no atual contexto de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €392,559 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €2,441 (0.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de rua Parreiras, 21 de €360,307 (€5,378/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €360,307, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €392,559 (€5,859/m²), uma diferença de €2,441 (0.6%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Parreiras, 21 | Imóvel em análise | €395,000 | €5,896 | — | 75 | 83 |
| calçada dos Sete Moinhos | Ativo | €354,000 | €4,720 | 19.9% | 72 | 83 |
| avenida Mouzinho de Albuquerque | Ativo | €370,000 | €5,139 | 12.8% | 82 | 79 |
| rua Feliciano de Sousa | Ativo | €320,000 | €5,818 | 1.3% | 80 | 82 |
| avenida Infante Santo, 10 | Ativo | €590,000 | €5,900 | 0.1% | 78 | 65 |
| Mediana | €362,000 | €5,479 | 7.1% | 79 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade apresenta uma opção estável de arrendamento de longo prazo com um rendimento bruto de 4,3%, refletindo um retorno moderado sobre o investimento dado o reduzido desvio do seu valor justo. A localização urbana privilegiada em Lisboa garante uma forte procura, tornando-a uma escolha sólida para um rendimento de aluguer consistente. Arrendamento de curto prazo para férias Com a classificação do bairro em 83/100 e o seu apelo urbano, esta propriedade está bem posicionada para arrendamentos de curto prazo para férias, atraindo turistas durante todo o ano. No entanto, o ligeiro desvio em relação ao valor justo indica que, embora possa funcionar adequadamente, o mercado competitivo pode limitar as margens de lucro significativas. Buy-and-hold A estratégia de buy-and-hold é viável com este apartamento, especialmente dada a sua classificação respeitável de 79/100 e a robustez geral do mercado lisboeta. No entanto, o status de valor justo da propriedade sugere que, enquanto pode fornecer retornos constantes, não haverá um potencial substancial de valorização num futuro próximo em comparação com alternativas potenciais na área.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica uma probabilidade moderada de alta rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em taxas de desocupação aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 426 471 €
- Capital próprio necessário
- 110 471 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -517 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras5067 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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